Trách nhiệm xây dựng công trình gây ảnh hưởng đến nhà liền kề

Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là một nội dung trọng yếu của pháp luật dân sự. Quyền khác đối với tài sản không phải là tuyệt đối mà quyền này cũng có thể bị hạn chế theo nguyên tắc hạn chế quyền con người, quyền công dân tại Hiến pháp 2013. Việc hạn chế quyền này thường đặt ra khi đề cập đến quyền đối với bất động sản liền kề, chẳng hạn quyền phát sinh khi các chủ thể xây dựng công trình liền kề nhau. Trong bài viết sau đây, Luật Việt An sẽ tổng hợp các quy định pháp luật liên quan đến trách nhiệm xây dựng công trình gây ảnh hưởng đến nhà liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành.

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;

Một số khái niệm

Quyền khác đối với tài sản là gì?

Quyền khác đối với tài sản đặt ra khi một chủ thể có quyền trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. Quyền khác đối với tài sản bao gồm:

• Quyền đối với bất động sản liền kề;
• Quyền hưởng dụng;
• Quyền bề mặt.

Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Căn cứ xác định quyền này là địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Lấy ví dụ đơn giản, khi chủ sở hữu có bất động sản nằm ở bên trong và bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ phát sinh dựa trên căn cứ địa thế tự nhiên và theo quy định của luật. Trong trường hợp này, Bộ luật Dân sự gọi tên quyền đó là “quyền về lối đi qua” (Điều 254), theo đó chủ thể quyền về lối đi qua có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ để tiếp cận với đường công cộng. Kèm theo quyền này, chủ thể quyền có nghĩa vụ phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quyền đối với bất động sản liền kề luôn đi kèm nghĩa vụ bồi thường

Nguyên tắc “gây thiệt hại thì phải bồi thường” cũng áp dụng trong trường hợp quyền đối với bất động sản liền kề. Quy định từ Điều 252 đến Điều 255 về các trường hợp quyền đối với bất động sản đều đi kèm nội dung này.

Trong phạm vi bài viết này, Luật Việt An tập trung làm rõ trách nhiệm của chủ thể xây dựng công trình ảnh hưởng đến bất động sản liền kề với công trình đó. Trong trường hợp này, chủ thể xây dựng mới có quyền gì và có nghĩa vụ gì đối với chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề.

Nghĩa vụ của chủ thể xây dựng công trình

Tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

“Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”.

Quy định của pháp luật đã đặt ra một giới hạn đối với chủ thể xây dựng công trình trong việc thực hiện quyền đối với bất động sản của mình. Việc xây dựng trái phép như xây vượt quá số tầng, xây sát tường chặn đường trổ cửa nhà liền kề, hay lắp đặt hệ thống thoát nước tràn sang bất động sản của chủ sở hữu khác là các hành vi xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khác theo quy định của luật.

Đối với việc thoát nước mưa, nước thải, Bộ luật Dân sự cũng đặt ra nghĩa vụ đối với các chủ thể xây dựng như sau:

“Điều 250. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa

Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Điều 251. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải

Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.”

Như vậy, nội dung này đã cụ thể hóa quy định mang tính nguyên tắc đặt ra Điều 174 ở trên. Mặc dù có quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề dưới dạng một quyền đối với bất động sản liền kề cho chủ thể xây dựng công trình, nhưng các chủ thể này khi thực hiện cũng không được ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Có thể hiểu một cách đơn giản, quyền đối với bất động sản liền kề cho phép chủ sở hữu có quyền phái sinh đối bất động sản của chủ sở hữu khác để sử dụng cho quyền và lợi ích chính đáng của mình. Khi đó mặc nhiên đặt ra nghĩa vụ cho chủ thể phái sinh quyền sở hữu là cần phải bảo đảm tính toàn vẹn quyền và lợi ích của những chủ thể có quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền, quan trọng nhất là chủ sở hữu bất động sản đó. Việc xâm phạm, gây thiệt hại sẽ là căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường dân sự.

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra như sau:

“Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường”.

Như vậy chủ sở hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác. Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường.

Theo đó, Bộ luật Dân sự yêu cầu chủ sở hữu công trình đang xây dựng phải bồi thường trong trường hợp làm nứt tường nhà hàng xóm. Nếu người thi công xây dựng cũng có lỗi thì phải liên đới bồi thường. Hiện Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể về mức bồi thường, do đó, các bên có thể thỏa thuận để thống nhất mức bồi thường, dựa vào thiệt hại thực tế.

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại được áp dụng theo Điều 585 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

• Thiệt hại phải là thiệt hại thực tế, không phải thiệt hại ước tính hay thiệt hại trong tương lai.
• Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời.
• Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Quy định về xử phạt đối với hành vi xây nhà gây thiệt hại tới nhà liền kề

Ngoài trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo pháp luật dân sự, hành vi gây thiệt hại đến tài sản thuộc sở hữu của người khác liền kề công trình xây dựng cũng phải chịu trách nhiệm hành chính theo quy định của pháp luật xử lý vi phạm hành chính. Cụ thể, căn cứ Khoản 5 Điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP về vi phạm quy định về trật tự xây dựng:

“Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

5. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:
6. a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
7. b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
8. c) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng”.

Như vậy theo quy định tại Khoản 5 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì hành vi xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Việt An về trách nhiệm xây dựng công trình gây ảnh hưởng đến nhà liền kề. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật dân sự, giải quyết tranh chấp dân sự, vui lòng liên hệ đến Luật Việt An để được hỗ trợ hiệu quả nhất.