Cách xác định giá đất hiện nay

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Đây không chỉ là phương tiện để Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai mà còn là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình đối với Nhà nước. Vậy giá đất hiện nay được xác định như thế nào? Sau đây, Luật Việt An sẽ phân tích cách xác định giá đất hiện nay.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 136/2018/NĐ-CP.
• Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

Giá đất là gì?

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Nguyên tắc xác định giá đất

Xác định giá đất được hiểu là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá; giá trị tài sản được tính bằng tiền, xác định tạ một thời điểm cụ thể, xác định cho một mục đích nhất định, dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. Theo Điều 112 Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Theo thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
• Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Các phương pháp xác định giá đất

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Chương I Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, có 5 phương pháp định giá đất như sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

• Khảo sát, thu thập thông tin: Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá; Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá;…
• Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
• Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá:

• Xác định giá đất của thửa đất cần định giá: bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.

Phương pháp chiết trừ

Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

• Khảo sát, thu thập thông tin;
• Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh:

• Ước tính giá đất của bất động sản so sánh:

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

• Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

• Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá.
• Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá: Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất;…
• Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

• Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

• Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

• Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
• Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản.
• Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

• Khảo sát, thu thập thông tin.
• Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất.
• Xác định hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án.
• Xác định giá đất của thửa đất cần định giál

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, điều kiện áp dụng phương pháp định xác định giá đất bao gồm:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp chiết trừ

Được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp thu nhập

Được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất

Phương pháp thặng dư

Được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức.
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
• Xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị:
  • dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;
  • dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
  • dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại;
• Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo;
• Trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

Quy định mới của Luật Đất đai 2024 về xác định giá đất

Luật Đất đai 2024 đã thay quy định “khung giá đất” bằng “bảng giá đất” theo cơ chế thị trường. Khung giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 là giá do Chính phủ quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Bảng giá đất theo quy định mới sẽ được xây dựng hằng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường. Tuy vậy, quy định này cũng sẽ gia tăng áp lực cho các cơ quan địa phương.

Tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai quy định 4 phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, luật mới đã bỏ đi phương pháp chiết trừ trong định giá đất, nhưng lại mở ra quy định mở cho phéo định giá đất bằng phương pháp khác nếu có sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai của Luật Việt An

• Tư vấn về các cách xác định giá đất hiện nay; tư vấn về khung giá đất, bảng giá đất;
• Tư vấn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
• Hỗ trợ khách hàng tiến hành thủ tục đăng ký đăng ký đất đai và các thủ tục liên quan đến đất đai tại cơ quan nhà nước;
• Đại diện cho khách hàng bảo vệ quyền lợi ích trong tranh chấp đất đai, khiếu nại, khiếu kiện về đất đai;
• Tư vấn soạn thảo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn về cách xác định giá đất hiện nay. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan, vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được hỗ trợ hiệu quả nhất.

Bài viết được cập nhật đến tháng 4/2024, bất kỳ sự thay đổi về pháp luật nào chưa được cập nhật, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được giải đáp.