Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một gia tăng về số lượng. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến những những tranh chấp này, một trong số những nguyên nhân đó có liên quan đến sự thiếu hiểu biết về pháp luật của các bên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc nắm bắt các quy định pháp luật có liên quan khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều hết sức cần thiết. Vì vậy, trong bài viết này, Luật An Việt sẽ cung cấp thông tin liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và rút ra một số bài học cho người đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Tố tụng Dân sự 2015;
• Bộ luật Dân sự 2015;
• Luật Hòa giải cơ sở 2013;
• Luật Đất đai 2013.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự, hợp đồng về quyền sử dụng đất là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên chuyển nhượng sẽ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các tranh chấp liên quan đến nội dung hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Có nhiều nguyên nhân có thể dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chẳng hạn như:

• Bên chuyển nhượng không có quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Đất trong hợp đồng chuyển nhượng đang có tranh chấp, đất bị kê biên;
• Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền;…

Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự vì vậy để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực cần đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có điều kiện. Theo đó, để giao dịch dân sự có hiệu lực cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Các bên giao kết hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp;
• Các bên tham gia giao kết hợp đồng một cách hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội;
• Hình thức của hợp đồng phù hợp theo quy định pháp luật.

Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị pháp lý.

Ngoài ra, để được thực hiện chuyển nhượng, đất được chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai, cụ thể:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có thể chọn một trong các phương thức sau:

Thương lượng

Khi chọn giải quyết tranh chấp bằng phương thức thương lượng, các bên sẽ cùng nhau thỏa thuận, bàn bạc để đi đến một thỏa thuận thống nhất và giải quyết tranh chấp.

Hòa giải

Khi các bên chọn giải quyết tranh chấp bằng phương thức hòa giải, các bên sẽ cùng thỏa thuận, thương lượng dưới sự tham gia của trung gian hòa giải. Việc hòa giải được thực hiện theo quy định tại Luật Hòa giải cơ sơ.

Khởi kiện tại Tòa án

Cuối cùng, nếu các bên không thể thương lượng hay hòa giải thì các bên tranh chấp có thể tiến hành khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp. Lưu ý, nếu các bên lựa chọn khởi kiện tại tòa án thì bản án, quyết định của tòa án mang tính bắt buộc, các bên phải thực hiện theo phán quyết của tòa. Trường hợp các bên không tự nguyện thực hiện sẽ bị cưỡng chế thực hiện theo quy định pháp luật.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án.

• Theo quy định tại Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện. Nếu trong tranh chấp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
• Đồng thời, theo quy định tại Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc là Tòa án có thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp thông thường, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc. Nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú, làm việc của bị đơn.

Một số lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng khi đất thuộc sở hữu của bên chuyển nhượng. Vì vậy, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng cần hết sức lưu ý kiểm tra thông tin của bên chuyển nhượng và thông tin của người đứng tên trên sổ hồng có trùng khớp hay không.

Nếu thông tin trùng khớp thì các bên có thể tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp nếu bên chuyển nhượng không phải chủ sở hữu quyền sử dụng đất thì cần có văn bản ủy quyền của chủ sở hữu.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được công chứng, chứng thực

Như đã trình bày ở trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được công chứng, chứng thực để có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, khi ký kết hợp đồng các bên cần tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng tại các phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền.

Trường hợp các bên không công chứng, chức thực hợp đồng thì hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý. Lúc này, hợp đồng chuyển nhượng không thể là cơ sở để đảm bảo quyền lợi cho các bên khi xảy ra tranh chấp.

Đất chuyển nhượng có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không?

Bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã, huyện hoặc văn phòng đăng ký đất đai địa phương. Đất có quy hoạch mà chưa có kế hoạch, hoặc đất có quy hoạch và kế hoạch đều có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên cần lưu ý nếu đất đã có kế hoạch sử dụng thì chủ sở đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng chủ đất sẽ bị hạn chế một số quyền như không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Đất chuyển nhượng có đang bị tranh chấp hoặc bị kê biên để thi hành án không?

Bên chuyển nhượng cũng cần kiểm tra kỹ xem phần đất đang chuyển nhượng có đang bị tranh chấp hoặc kê biên để thi hành án hay không? Nếu hợp đất đang bị tranh chấp hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không thể thực hiện việc chuyển nhượng.

Một số lưu ý khác

Ngoài những vấn lưu ý trên, tùy vào từng trường hợp cụ thể, khi muốn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên cần lưu ý các quy định liên quan đến điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất,….

Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Luật Việt An

• Tư vấn các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu liên quan cho khách hàng khi muốn khởi kiện tại Tòa án;
• Nghiên cứu hồ sơ, thu thập tài liệu, chứng cứ để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng;
• Đại diện cho khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước, tham gia tranh tụng tại Tòa án;
• Dịch vụ pháp lý khác theo yêu cầu của khách hàng.

Quý khách hàng có thắc mắc liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xin vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được đội ngũ luật sư của chúng tôi hỗ trợ tốt nhất!