Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là tranh chấp có thủ tục khá phức tạp và kéo dài. Đất đai gắn liền với đời sống nhưng nhiều trường hợp người dân không thể tự mình viết đơn, thu thập chứng cứ, chứng minh và tranh tụng tại tòa để có sở thắng kiện. Trong bài viết này, Luật Việt An sẽ cung cấp cho quý khách những thông tin cần thiết về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai.

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2013;
• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
• Luật Tố tụng hành chính 2015;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung tại từng thời điểm;
• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn quy định về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

Khái niệm tranh chấp đất đai

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Như vậy, theo quy định trên, tranh chấp đất đai là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Về lý luận, cần phân biệt tranh chấp đất đai với những tranh chấp khác có liên quan đến đất đai như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất.

Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai

Hòa giải tranh chấp đất đai

Khái niệm hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải tranh chấp đất đai là biện pháp giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với nhau hoặc giữa người sử dụng đất với nhà nước để làm hạn chế, chấm dứt các xích mích, mâu thuẫn và đi đến sự thống nhất ý chí bằng việc các bên thương lượng hoặc qua một bên thứ ba trung gian.

Hình thức hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai, gồm có 2 hình thức hòa giải: tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở theo quy định tại khoản 1 Điều 202 và hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã theo quy định tại khoản 2 Điều 202.

• Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở được quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Đây là cách thức giải quyết được Nhà nước khuyến khích nhưng kết quả giải quyết không bắt buộc các bên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.
• Hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã được quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Như vậy, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải; nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
• Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp mà pháp luật có cách giải quyết khác nhau (khởi kiện, đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết).

Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết

Căn cứ khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền; Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính;
• Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Người khởi kiện

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, những tranh sau đây thì người được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:

• Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
• Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).
• Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

Điều kiện khởi kiện

Để khởi kiện một vụ án tranh chấp đất đai, cần có đầy đủ các điều kiện sau:

• Người khởi kiện có quyền khởi kiện (Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015)
• Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc (khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
• Tranh chấp chưa được giải quyết (Điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
• Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã (Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP).

Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Nộp đơn khởi kiện

• Đương sự nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
• Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp đơn thông qua nộp trực tiếp tại Tòa án; gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm

Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Cụ thể:

• Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí;
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí;
• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí;
• Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng 06 tháng); nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử.

Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định.

Một số câu hỏi thường gặp về tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

Những tranh chấp đất đai nào không cần phải hòa giải?

Theo Điều khoản 2, Điều 3 của Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất sau đây, thủ tục hòa giải tại Ủy ban Nhân dân của xã nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện để khởi kiện tòa án. Cụ thể:

• Tranh chấp về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp về việc phân chia tài sản chung của vợ và chồng, đó là quyền sử dụng đất…

Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên không có giấy tờ là gì?

Theo khoản 1, Điều 91 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định các căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Nếu không có tài liệu nào khác theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013, tranh chấp sẽ được giải quyết với các căn cứ sau:

• Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
• Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
• Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
• Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Luật Việt An có dịch vụ liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai hay không?

Thấu hiểu được những khó khăn và lo lắng của khách hàng khi tham gia giải quyết tranh chấp đất đai, công ty Luật Việt An hiện đang cung cấp dịch vụ tư vấn, chuẩn bị hồ sơ, đại diện tham gia tố tụng. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm và uy tín, công ty Luật Việt An sẽ giúp khách hàng giải quyết các tranh chấp đất đai một cách thuận tiện, tiết kiệm, tránh được các rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu bạn đang có nhu cầu tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai hoặc muốn biết thêm thông tin về dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của công ty Luật Việt An, hãy liên hệ với chúng tôi.

Quý khách hàng có nhu cầu liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.