Các vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có nhiều vấn đề vẫn bị bỏ ngõ hoặc có quy định những chưa rõ ràng dẫn đến quá trình giải quyết tranh chấp phụ thuộc nhiều vào quan điểm chủ quan của cá nhân giải quyết tranh chấp. Thông qua bài viết dưới đây, Luật Việt An sẽ nêu ra các vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng hiện nay để quý khách có các đánh giá khách quan và hạn chế những rủi ro khi tham gia hợp đồng.

Các vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng

Vướng mắc liên quan đến vấn đề đặt cọc trong hợp đồng

Mặc dù đặt cọc là một biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng dân sự, nhưng nhiều tòa án vẫn không đồng nhất trong việc đưa ra phán quyết khi xảy ra tranh chấp liên quan đến vấn đề này, mặc dù đã có hướng dẫn tại mục I.1 của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP. Theo hướng dẫn này, trong trường hợp thỏa thuận đặt cọc xảy ra tranh chấp, không phải mọi trường hợp đều có chế tài phạt cọc. Bởi lẽ, chỉ những trường hợp thuộc một trong hai điểm a và c như trên và không thuộc trường  hợp hai bên cùng có lỗi hoặc không thuộc trường hợp bất khả kháng/trở ngại khách quan thì mới thực hiện được chế tài phạt cọc theo quy định.

Ví dụ thực tiễn về vấn đề tranh chấp đặt cọc

Vợ chồng ông T và bà H đã đồng ý mua đất của ông N và bà U bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông N và bà U. Họ cũng đã giao tiền cọc là 300.000.000 đồng và thỏa thuận rằng nếu ai vi phạm thì sẽ bị bồi thường gấp đôi. Các con ông N và bà U không đồng ý với việc giao kết. Vì vậy, các con của ông N và bà U lại không đồng ý để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng khi họ đến Phòng công chứng ký tên. Đồng thời, các hợp đồng giao kết và chuyển nhượng không thể được thực hiện vì đất đang bị kê biên để đảm bảo hành vi pháp lý. Ông T và bà H yêu cầu ông N và bà U hoàn trả số tiền đặt cọc là 300 triệu đồng và bồi thường tiền vi phạm hợp đồng là 300 triệu đồng.

Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và bên bán phải chịu phạt cọc.

Các bên tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, hợp đồng phải được bảo đảm bằng văn bản theo quy định tại Điều 117 và Điều 119 của BLDS năm 2015. Ngoài ra, các bên tham gia chỉ cần có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Trong trường hợp này, ông N và bà U phải thuyết phục tất cả các thành viên còn lại trong hộ gia đình ký hợp đồng chuyển nhượng. Nếu ông N và bà U không thể thuyết phục được mọi người, thì họ sẽ chịu trách nhiệm. Do hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, các bên phải xác định lỗi. Bên bán đã phạm sai lầm hoàn toàn trong trường hợp này, điều này khiến hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được. Bởi vì bên bán biết rõ rằng họ không có đầy đủ quyền định đoạt tài sản, đồng thời biết rõ rằng tài sản đang kê biên không được chuyển nhượng. Nếu bên bán vẫn đem tài sản chuyển nhượng cho người khác, thì họ có lỗi hoàn toàn. Ngoài ra, bên mua không bắt buộc phải biết và nếu Bởi vì đây hoàn toàn là trách nhiệm của bên bán, nó phải được xác định là lỗi chủ quan của bên bán. Vì vậy, bên bán phải chịu phạt cọc theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015.

Quan điểm thứ hai Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, bên bán và bên mua đều có lỗi nên bên mua chỉ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận, không phải chịu phạt cọc.

Theo quan điểm thứ nhất, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực theo Điều 117 và Điều 119 của BLDS năm 2015. Tuy nhiên, quan điểm thứ hai cho rằng cả bên bán và bên mua đều có lỗi, không chỉ bên bán. Do đó, bên bán không phải chịu trách nhiệm thanh toán. Có một trường hợp trong đó bên bán biết rõ rằng đất của hộ đang được chuyển nhượng, bên mua biết rõ rằng đất đã được cấp cho hộ nhưng vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng mặc dù không có sự đồng ý của các thành viên trong hộ. Do đó, các bên tham gia trong giao dịch đều có lỗi khi làm

Vướng mắc trong giải quyết tranh chấp về chấm dứt hợp đồng tín dụng

Trong vụ án tranh chấp Hợp đồng tín dụng, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu bên vay trả nợ theo hợp đồng tín dụng, nếu bên vay không trả nợ sẽ yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Các đương sự không yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Trường hợp xét thấy hợp đồng thế chấp vô hiệu thì Tòa án có quyền tuyên Hợp đồng thế chấp đó vô hiệu không?

Đây là một vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng trong đó bên vay thế chấp tài sản để đảm bảo trả nợ, và nếu bên vay không trả nợ, Ngân hàng sẽ xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản này phải được Tòa án xem xét trong quá trình giải quyết vụ án. Tòa án phải công nhận hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực nếu nó tuân thủ đúng quy định pháp luật và xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, nếu hợp đồng thế chấp tài sản vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định pháp luật; mặc dù đương sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu hay không, nhưng Tòa án phải tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu nếu nó vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định pháp luật.

Vướng mắc trong giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà và đất

Cụ thể trong trường hợp như sau:

B và A đã đồng ý chia quyền sử dụng đất. Có một căn nhà tường cấp 4 trên phần đất tranh chấp. Nhưng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không có ở phần nhà này. Cả giá trị nhà và quyền sử dụng đất đều được xem xét trong quá trình giải quyết, trong đó các bên đạt được thỏa thuận mua bán với giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thể hiện căn nhà nằm trên đất. Điều này là do không có giấy chứng nhận quyền sở hữu cho phần nhà này, vì vậy cơ quan công chứng không thể xác nhận rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký. Vấn đề đặt ra là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đã được công chứng đúng theo quy định, tuy nhiên, chưa được đăng ký vào địa chính. Vậy trong trường hợp A khởi kiện B yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (loại đất ở) và nhà giữa A và B vô hiệu, thì hợp đồng chuyển nhượng này đã có hiệu lực chưa? Nói cách khác, Tòa án có tuyên hợp đồng này vô hiệu hay không?

Quan điểm thứ nhất đây là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.

vì các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và họ biết rõ rằng đất đó có nhà ở. với giá chuyển nhượng phù hợp cho cả đất và nhà. Theo phong tục địa phương, một người mua đất phải bao gồm cả nhà trên đất đó. Nếu không, người mua sẽ không bao giờ mua đất theo giá đã thỏa thuận trong hợp đồng. Hơn nữa, có những trường hợp mua bán nhà và đất nhưng hợp đồng không mô tả nhà trong đó. Đây là một lý do khách quan cho việc không có Giấy chứng nhận theo quy định. Do đó, hợp đồng giữa A và B phải được định nghĩa là hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó, áp dụng các quy định về nhà ở để giải quyết Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng nên có hiệu lực pháp lý trong trường hợp này vì nó đã được công chứng đúng theo quy định.

Quan điểm thứ hai đây là tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Do đó, hợp đồng không thể thể hiện các bên có liên quan đến việc mua bán căn nhà trên đất. Ngoài ra, Điều 118 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch.” Để thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở, nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau: a) Có bằng chứng theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp được nêu trong khoản 2 của Điều này; Đối với trường hợp này, nhà ở không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên không đủ điều kiện để mua bán. Từ đó, giải quyết bằng cách áp dụng các quy định về đất đai. Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên chưa được đăng ký vào sổ địa chỉnh nên không có hiệu lực pháp lý trong trường hợp này. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Tòa án có quyền tuyên bố như vậy.

Một số câu hỏi liên quan đến Án lệ giải quyết tranh chấp hợp đồng

Người tiêu dùng có được quyền khởi kiện ra Tòa án Việt Nam trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có thỏa thuận trọng tài hay không?

Theo Án lệ số 42/2021/AL có hiệu lực kể từ ngày 15/4/2021, Trong hợp đồng theo mẫu giao kết với người tiêu dùng có điều khoản lựa chọn Trọng tài nước ngoài để giải quyết tranh chấp. Khi xảy ra tranh chấp, người tiêu dùng khởi kiện ra Tòa án Việt Nam. Trường hợp này, phải xác định người tiêu dùng không lựa chọn trọng tài và có quyền lựa chọn Tòa án Việt Nam giải quyết.

Hợp đồng mua bán hàng hóa giữa hai Công ty bị vi phạm do bên bán không giao hoặc không giao đủ hàng cho bên mua, dẫn đến việc bên bán có nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trước và tiền lãi do chậm thanh toán. Trường hợp này Tòa án xác định tiền lãi do chậm thanh toán như thế nào?

Án lệ số 09/2016/AL có nội dung như sau:

“- Tình huống án lệ:

Hợp đồng mua bán hàng hóa bị vi phạm do bên bán không giao hoặc không giao đủ hàng cho bên mua, dẫn đến việc bên bán có nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trước và tiền lãi do chậm thanh toán.

– Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, tiền lãi do chậm thanh toán được tính theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường bằng mức lãi suất nợ quá hạn trung bình của ít nhất ba Ngân hàng tại địa phương tại thời điểm thanh toán (xét xử sơ thẩm), trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Tại Điều 11 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm hướng dẫn như sau:

“Trường hợp hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh tại Điều 306 của Luật Thương mại năm 2005 thì khi xác định lãi suất chậm trả đối với số tiền chậm trả, Tòa án căn cứ vào mức lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường của ít nhất 03 (ba) ngân hàng thương mại (Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam,…) có trụ sở, chi nhánh hoặc phòng giao dịch tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi Tòa án đang giải quyết, xét xử có trụ sở tại thời điểm thanh toán (thời điểm xét xử sơ thẩm) để quyết định mức lãi suất chậm trả, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Căn cứ các quy định nêu trên thì trong trường hợp này, để xác định tiền lãi do chậm thanh toán thì Tòa án căn cứ vào mức lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường của ít nhất 03 (ba) ngân hàng thương mại (Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam,…) có trụ sở, chi nhánh hoặc phòng giao dịch tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi Tòa án đang giải quyết, xét xử có trụ sở tại thời điểm thanh toán (thời điểm xét xử sơ thẩm) để quyết định mức lãi suất chậm trả.”

Hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế có thỏa thuận phương thức thanh toán bằng thư tín dụng (L/C), UCP 600

Câu hỏi pháp lý: Hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế là cơ sở của L/C bị hủy bỏ thì L/C có bị mất hiệu lực thanh toán không?

Áp dụng Án lệ số 13/2017/AL thì trường hợp này, Tòa án phải xác định thư tín dụng (L/C) không bị mất hiệu lực thanh toán vì lý do hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế là cơ sở của thư tín dụng (L/C) bị hủy bỏ.

Dịch vụ giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng của Luật Việt An

Trên đây là tư vấn của Luật Việt An về các vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng. Nếu có bất kỳ vướng mắc pháp lý nào khác liên quan đến vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng, xin hãy liên hệ với Luật Việt An để được tư vấn cụ thể và chi tiết hơn. Xin chân thành cảm ơn Quý khách!