Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

Tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà đất thường xuất hiện khi xuất hiện sự mâu thuẫn và bất đồng giữa bên bán và bên mua trong quá trình thỏa thuận, ký kết, và thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất là một việc tương đối phức tạp do số lượng các tranh chấp phát sinh ngày một gia tăng. Trong bài viết này, Luật Việt An sẽ cung cấp cho quý khách những thông tin cần thiết về vấn đề giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai 2013;
• Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020;
• Luật Nhà ở 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020;
• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

Hợp đồng mua bán nhà đất là gì?

Hợp đồng mua bán nhà đất không được pháp luật định nghĩa cụ thể, nhưng có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà đất là một tài liệu pháp lý mà người bán và người mua thỏa thuận để xác nhận các điều khoản và điều kiện liên quan đến việc mua bán nhà đất.

Hợp đồng mua bán nhà đất còn được gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đối tượng của giao dịch này là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, trong đó bên bán là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Thông thường, hợp đồng này thường chứa các thông tin cơ bản như tên của người mua và người bán, thông tin về nhà đất, giá bán, cũng như các điều khoản và điều kiện mua bán, điều kiện thanh toán, điều kiện chuyển nhượng, và các điều khoản pháp lý khác.

Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, đối với chuyển nhượng bất động sản được cụ thể như sau:

• Chỉ người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở mới có quyền chuyển nhượng nhà, đất thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp ủy quyền theo quy định;
• Các bên chuyển nhượng phải từ đủ 18 tuổi trở lên, người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 muốn tham gia chuyển nhượng nhà, đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý;
• Chủ thể tham gia chuyển nhượng hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của chuyển nhượng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất là một dạng của tranh chấp hợp đồng dân sự. Theo đó để giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực dân sự thì pháp luật Dân sự đã quy định ba phương pháp giải quyết thường được áp dụng:

Phương thức thương lượng

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp truyền thống và lâu đời nhất. Đây là phương thức luôn được ưu tiên khi xảy ra tranh chấp, vì các bên có thể tự do thỏa thuận về vấn đề tranh chấp và phương hướng giải quyết chung mà hai bên đều có lợi. Các bên không cần lo lắng vấn đề bảo mật thông tin, tiết kiệm được nhiều thời gian, công sức mà không cần trải qua nhiều trình tự thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, kết quả thương lượng vẫn phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên

Phương thức hòa giải

Hoà giải là việc các bên tự do thỏa thuận với nhau thông qua một bên thứ ba để đi đến thống nhất cuối cùng. Bên thứ ba phải có uy tín với 2 bên, có kinh nghiệm, kiến thức về lĩnh vực hoà giải, có biện pháp, phương pháp, cách thức hòa giải phù hợp.

Cơ sở pháp lý cho phương thức hòa giải hiện nay được quy định chủ yếu trong Nghị định về hòa giải thương mại đối với các tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thương mại có thỏa thuận hòa giải và Luật Hòa giải ở cơ sở với các trường hợp còn lại.

Cũng như biện pháp thương lượng, biện pháp hòa giải đòi hỏi 2 bên phải có thiện chí, được người hoà giải uốn nắn, chỉ ra cho các bên hiểu. Hoà giải thành hay không phụ thuộc vào ý chí của các bên và sự điều hoà, am hiểu, sự hỗ trợ của bên thứ ba.

Kết quả hoà giải có thể là bắt buộc cưỡng chế thi hành theo luật nếu được Tòa án công nhận theo Điều 419 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Phương thức trọng tài thương mại

Trường hợp một trong hai bên của hợp đồng mua bán nhà đất tham gia hợp đồng có hoạt động thương mại, và hợp đồng có ghi nhận thỏa thuận trọng tài, thì các bên có quyền yêu cầu trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyền giải quyết tranh chấp phát sinh giữa các bên liên quan đến hợp đồng theo Luật Trọng tài thương mại 2010. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài gồm:

• Nguyên tắc thỏa thuận trọng tài: Thỏa thuận trọng tài là thỏa thuận giữa các bên. Thỏa thuận này có thể có trước hoặc sau tranh chấp;
• Nguyên tắc trọng tài độc lập vô tư khách quan;
• Nguyên tắc trọng tài phải căn cứ vào pháp luật;
• Tôn trọng sự thỏa thuận của các bên;
• Nguyên tắc giải quyết 1 lần: trọng tài không có cơ quan cấp trên nên phán quyết trọng tài có giá trị trung thẩm, không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm như bản án sơ thẩm của Tòa án và không có thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.

Giải quyết tranh chấp thương mại bằng trọng tài đang ngày càng trở thành xu thế trong xã hội bởi tính linh hoạt, bảo mật và nhanh chóng của nó, đặc biệt trong quan hệ mua bán tài sản có giá trị như nhà đất.

Tòa án

Trong trường hợp các bên không thống nhất được cách giải quyết tranh chấp thì có thể yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết theo định của pháp luật. Kết quả của quá trình tố tụng là Toà án đưa ra bản án có giá trị pháp lý bắt buộc với các bên đương sự. Nếu các bên đương sự không tình nguyện thi hành thì sẽ được bảo đảm thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế nhà nước. Giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất tại Tòa án phải tuân thủ các thủ tục nghiêm ngặt do luật tố tụng quy định và có thể sẽ trải qua nhiều giai đoạn, cụ thể trình tự được thực hiện như sau:

• Nộp đơn khởi kiện, nộp tiền tạm ứng án phí;
• Sau khi nhận được Biên lai tạm ứng án phí thì Tòa án sẽ đưa thông báo về việc thụ lý vụ án;
• Tòa án tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

Tùy thuộc vào các hình thức giải quyết tranh chấp, hồ sơ giải quyết tranh chấp có thể khác nhau. Thông thường, người khởi kiện cần phải chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu sau:

• Đơn khởi kiện theo mẫu;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của bên khởi kiện như Căn cước công dân/ Chứng minh thư nhân dân. Nếu bên khởi kiện là tổ chức hay cơ quan thì phải có bản sao giấy tờ tùy thân của người đại diện cơ quan, tổ chức và Giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của bên bị kiện (bị đơn) như Căn cước công dân/ Chứng minh thư nhân dân. Nếu bên bị kiện (bị đơn) là tổ chức hay cơ quan thì phải có bản sao giấy tờ tùy thân của người đại diện cơ quan, tổ chức và Giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó;
• Tài liệu có liên quan: Hợp đồng mua bán nhà đất; …;
• Tài liệu, chứng cứ trong việc các bên đã giải quyết bằng đàm phán, hòa giải như Biên bản thỏa thuận (nếu có).

Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Một số câu hỏi liên quan

Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất nào thường gặp?

Các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất thường gặp hiện nay gồm:

• Bên bán chết trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán;
• Bên bán tăng giá bán so với giá đã thỏa thuận trước đó;
• Người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để bán bất động sản;
• Bên bán hoặc bên mua đơn phương hủy thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà đất;
• Bên bán bất động sản không đảm bảo quyền sở hữu để bán, bất động sản thuộc sở hữu chung.

Trường hợp nào tranh chấp mua bán nhà đất không phải hòa giải?

Đối với tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải trước khi khởi kiện.

Riêng tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất không phải là điều kiện để các bên khởi kiện ra Tòa án. Điều này được quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP như sau:

“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, … thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Như vậy, trong trường hợp đối tượng khởi kiện là giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, các bên tranh chấp được khởi kiện luôn tại Tòa án nhân dân mà không phải thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường, thị trấn (thủ tục tiền tố tụng).

Quý khách hàng có nhu liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất, xin vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.