Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Tranh chấp trong hợp đồng thuê nhà thường xuất hiện khi xuất hiện sự mâu thuẫn và bất đồng giữa bên thuê và bên cho thuê trong quá trình thỏa thuận, ký kết, và thực hiện hợp đồng thuê nhà. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà là một việc tương đối phức tạp do số lượng các tranh chấp phát sinh ngày một gia tăng. Trong bài viết này, Luật Việt An sẽ cung cấp cho quý khách những thông tin cần thiết về vấn đề giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
• Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020;
• Luật Nhà ở 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020.

Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê nhà không được pháp luật định nghĩa cụ thể, nhưng có thể hiểu hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng dịch vụ kết giữa bên cho thuê nhà (chủ nhà) và bên thuê nhà (người thuê) để quy định các điều kiện và quyền nghĩa của cả hai bên trong việc thuê một căn nhà hoặc căn hộ nhằm mục đích để ở hoặc kinh doanh tùy theo mục đích, chức năng của căn hộ, nhà đó.

Hợp đồng này thường chứa các thông tin quan trọng như thời hạn thuê, giá thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện thanh toán, và các điều khoản khác liên quan đến việc thuê nhà. Hợp đồng thuê nhà được sử dụng để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên và đảm bảo tính hợp pháp trong quá trình thuê nhà.

Phân loại nhà ở

Căn cứ theo Luật Nhà ở, nhà ở gồm có các loại sau:

• Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, gồm: nhà biệt thự, nhà ở độc lập, nhà ở liền kề;
• Nhà chung cư (hay còn gọi là chung cư) là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, gồm: nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở, nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh;
• Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường;
• Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác;
• Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định pháp luật;
• Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2014.

Điều kiện của nhà ở được tham gia giao dịch theo quy định pháp luật

Căn cứ theo Điều 118 Luật Nhà ở, nhà ở phải đáp ứng được các điều kiện sau mới được phép tham gia giao dịch trên thị trường:

• Nhà ở không thuộc diện đang xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; thứ tư, phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Bên cạnh đó, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, nhà được đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nếu vi phạm một trong các điều kiện trên thì nhà ở xem như không đủ điều kiện để giao dịch, nếu bên cho thuê cố tình thực hiện giao dịch về nhà ở này sẽ gây ảnh hưởng đến cuộc sống cũng như các hoạt động kinh doanh của bên thuê và sẽ bị xem là trái pháp luật.

Các tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường gặp

Những tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường gặp hiện nay gồm:

• Tranh chấp do các chủ thể không đáp ứng điều kiện về mặt chủ thể theo quy định pháp luật;
• Tranh chấp liên quan đến nhà cho thuê;
• Tranh chấp liên quan đến việc đảm bảo quyền sử dụng tài sản cho bên thuê;
• Tranh chấp liên quan đến giá cả và thanh toán hợp đồng;
• Tranh chấp liên quan đến việc cho thuê lại;
• Tranh chấp về thời hạn thuê tài sản, tài sản thuê bị bên thuê chiếm giữ;
• Tranh chấp hợp đồng về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, chế tài và bồi thường thiệt hại;

Khi ký kết hợp đồng thuê nhà, hai bên cần lưu ý các thông tin, chi tiết quan trọng dưới đây để tránh xảy ra rủi ro về sau:

• Thông tin của các bên tham gia hợp đồng;
• Chi tiết về đối tượng hợp đồng;
• Thời hạn thuê đất và thời gian giao nhà, thời gian bắt đầu tính tiền thuê nhà;
• Giá thuê nhà, thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê, tiền cọc;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Thời điểm hợp đồng có hiệu lực;
• Điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà là một dạng của tranh chấp hợp đồng dân sự. Theo đó để giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực dân sự thì pháp luật Dân sự đã quy định ba phương pháp giải quyết thường được áp dụng:

Phương thức thương lượng

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp truyền thống và lâu đời nhất. Đây là phương thức luôn được ưu tiên khi xảy ra tranh chấp, vì các bên có thể tự do thỏa thuận về vấn đề tranh chấp và phương hướng giải quyết chung mà hai bên đều có lợi. Các bên không cần lo lắng vấn đề bảo mật thông tin, tiết kiệm được nhiều thời gian, công sức mà không cần trải qua nhiều trình tự thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, kết quả thương lượng vẫn phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên

Phương thức hòa giải

Hoà giải là việc các bên tự do thỏa thuận với nhau thông qua một bên thứ ba để đi đến thống nhất cuối cùng.

Bên thứ ba phải có uy tín với 2 bên, có kinh nghiệm, kiến thức về lĩnh vực hoà giải. Có biện pháp, phương pháp, cách thức hòa giải phù hợp

Cũng như biện pháp thương lượng, biện pháp hòa giải đòi hỏi 2 bên phải có thiện chí, được người hoà giải uốn nắn, chỉ ra cho các bên hiểu. Hoà giải thành hay không phụ thuộc vào ý chí của các bên và sự điều hoà, am hiểu, sự hỗ trợ của bên thứ ba.

Kết quả hoà giải có thể là bắt buộc nếu được Tòa án công nhận theo Điều 419 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Phương thức trọng tài thương mại

Trường hợp một trong hai bên của hợp đồng thuê nhà tham gia hợp đồng có hoạt động thương mại, và hợp đồng có ghi nhận thỏa thuận trọng tài, trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyền giải quyết tranh chấp phát sinh giữa các bên liên quan đến hợp đồng theo Luật Trọng tài thương mại 2010. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài gồm:

• Nguyên tắc thỏa thuận trọng tài: Thỏa thuận trọng tài là thỏa thuận giữa các bên. Thỏa thuận này có thể có trước hoặc sau tranh chấp;
• Nguyên tắc trọng tài độc lập vô tư khách quan;
• Nguyên tắc trọng tài phải căn cứ vào pháp luật;
• Tôn trọng sự thỏa thuận của các bên;
• Nguyên tắc giải quyết 1 lần: trọng tài không có cơ quan cấp trên nên phán quyết trọng tài có giá trị trung thẩm, không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm như bản án sơ thẩm của Tòa án và không có thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.

Tòa án

Trong trường hợp các bên không thống nhất được cách giải quyết tranh chấp thì có thể yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết theo định của pháp luật. Kết quả của quá trình tố tụng là Toà án đưa ra bản án có giá trị pháp lý bắt buộc với các bên đương sự. Nếu các bên đương sự không tình nguyện thi hành thì sẽ được bảo đảm thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế nhà nước. Giải quyết tranh chấp thuê nhà tại Tòa án phải tuân thủ các thủ tục nghiêm ngặt do luật tố tụng quy định và có thể sẽ trải qua nhiều giai đoạn, cụ thể trình tự được thực hiện như sau:

• Nộp đơn khởi kiện, nộp tiền tạm ứng án phí;
• Sau khi nhận được Biên lai tạm ứng án phí thì Tòa án sẽ đưa thông báo về việc thụ lý vụ án;
• Tòa án tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Tùy thuộc vào các hình thức giải quyết tranh chấp, hồ sơ giải quyết tranh chấp có thể khác nhau. Thông thường, người khởi kiện cần phải chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu sau:

• Đơn khởi kiện;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của bên khởi kiện như Căn cước công dân/ Chứng minh thư nhân dân. Nếu bên khởi kiện là tổ chức hay cơ quan thì phải có bản sao giấy tờ tùy thân của người đại diện cơ quan, tổ chức và Giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của bên bị kiện (bị đơn) như Căn cước công dân/ Chứng minh thư nhân dân. Nếu bên bị kiện (bị đơn) là tổ chức hay cơ quan thì phải có bản sao giấy tờ tùy thân của người đại diện cơ quan, tổ chức và Giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó;
• Tài liệu có liên quan: Hợp đồng thuê nhà; …;
• Tài liệu, chứng cứ trong việc các bên đã giải quyết bằng đàm phán, hòa giải như Biên bản thỏa thuận.

Quý khách hàng có nhu liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, giải quyết tranh chấp pháp luật đất đai, soạn thảo hợp đồng thuê nhà đất xin vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.