Giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư tại Hồ Chí Minh

Khoảng thời gian từ 2010 đến 2022 có thể xem như là thời điểm bùng nổ của thị trường nhà chung cư, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Quá trình phát triển nhanh, thiếu định hướng, thiếu chế tài đã kéo theo hàng loạt vướng mắc dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan. Có thời điểm, hàng loạt dự án, chủ đầu tư xuất hiện tranh chấp với khách hàng, dẫn đến khiếu nại, tố cáo hoặc các vấn đề liên quan đến pháp luật. Đến hiện nay, vấn đề này vẫn chưa được hạ nhiệt tại thành phố Hồ Chí Minh. Trong bài viêt dưới đây, Luật  Việt An sẽ cung cấp đến quý khách các thông tin liên quan đến giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư tại Hồ Chí Minh.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Luật Nhà ở 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020;
• Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung tại từng thời điểm.
• Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 02/2019/TT-BXD và Thông tư 07/2021/TT-BXD.
• Nghị định 22/2017/NĐ-CP về hòa giải thương mại.

Nhà chung cư là gì?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Các trường hợp tranh chấp mua bán nhà ở chung cư thường gặp

Tranh chấp về chậm bàn giao căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ

Loại tranh chấp này thường xảy ra liên quan đến vấn đề chủ đầu tư bàn giao chậm, không chịu bàn giao căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua nhà. Hoặc chỉ bàn giao nhà, cư dân đã dọn vào ở nhưng mãi vẫn chưa thấy chủ đầu tư bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Tranh chấp về chất lượng xây dựng

Đây là loại tranh chấp hay xảy ra nhất tại các dự án chung cư. Thời điểm phát sinh các tranh chấp này là khi dự án bắt đầu bàn giao căn hộ, người dân dọn về ở thì bắt đầu xuất hiện các sai phạm, thiếu sót trong chất lượng thiết bị, kết cấu công trình, hệ thống phòng cháy chữa cháy, tiện ích thiếu, vật liệu xây dựng kém nên căn hộ dễ bị ngấm, hắt mỗi khi có mưa.

Tranh chấp về sở hữu chung – riêng

Tranh chấp về sở hữu chung – riêng thường phát sinh do sự mập mờ, thiếu minh bạch trong việc công khai các sở hữu chung, sở hữu riêng và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê.

Tranh chấp về tính pháp lý của chung cư

Vấn đề pháp lý của chung cư thường sẽ liên quan đến các thông tin như:

• Giấy phép xây dựng có được cấp phép đúng thẩm quyền hay không?
• Mục đích sử dung chung cư có đúng theo giấy phép xây dựng được cấp phép hay không?
• Chủ sở hữu theo hình thức chuyển giao có hợp pháp hay không?
• Chung cư có đang trong tình trạng bị thế chấp bảo đảm không?

Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành chung cư

Dịch vụ quản lý vận hành các chung cư hiện nay bao gồm: chăm sóc, tu bổ cây cảnh, dọn dẹp vệ sinh, sửa chữa, kiểm tra các công trình kỹ thuật. Do đó, rất dễ xảy ra các tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành chung cư như: mức thu phí vận hành tòa nhà quá cao, sai quy định của Nhà nước, chất lượng dịch vụ thấp hơn mức phí thu, hạng mục quản lý vận hành không đồng nhất với các thông tin đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, công tác quản lý thu – chi trong phí quản lý vận hành thiếu minh bạch,..

Các vấn đề tranh chấp liên quan đến mua bán nhà chung cư này xuất hiện phổ biến ở hầu hết các tòa chung cư trên cả nước. Ở thành phố Hồ Chí Minh, các loại tranh chấp liên quan đến mua bán nhà chung cư đặt ra vấn đề giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư tại Hồ Chí Minh hiện nay như thế nào?

Tình hình giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư tại Hồ Chí Minh

Hiện nay, các nhà chung cư tại Hồ Chí Minh còn tồn tại nhiều vi phạm rất dễ tiềm ẩn tranh chấp. Chẳng hạn theo thống kê, chỉ có 26 chung cư thành lập Ban quản trị; trong số đó có 6/26 chung cư Ban quản trị không ký hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành, hơn nửa Ban quản trị không tổ chức lấy ý kiến cư dân, và chủ đầu tư chưa bàn giao công tác quản lý vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị.

Ngoài ra, có đến 15/26 chung cư mà chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung cho Ban quản trị. Cùng với đó, có 8/30 chung cư có tranh chấp về quyền sử hữu chung về cách xác định diện tích căn hộ, phòng sinh hoạt cộng đồng được chủ đầu tư sử dụng sai công năng, tranh chấp tầng hầm, phòng y tế, khu sinh hoạt đa năng…Đặc biệt, cả 30 chung cư kiểm tra đều vi phạm về an toàn điện và có tới 19/30 chung cư vi phạm xây dựng.

Theo nhiều đại biểu, đại diện Ban quản trị các chung cư, hiện nay thường có 3 loại tranh chấp liên quan đến chung cư, gồm tranh chấp về sở hữu chung giữa tập thể cư dân, Ban quản trị, chủ đầu tư; tranh chấp trong quá trình quản lý, vận hành chung cư và tranh chấp cá nhân giữa người mua nhà và chủ đầu tư.

Giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư tại Hồ Chí Minh

Theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư, căn hộ, tòa nhà như sau:

“2. Trường hợp các bên có tranh chấp về các nội dung của Hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, khi có tranh chấp liên quan đến mua bán nhà chung cư thì các bên có hai cách giải quyết là thương lượng hoặc khởi kiện ra tòa.

Giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung tại Hồ Chí Minh bằng Thương lượng

Khi xảy ra tranh chấp xảy ra, bên bán và bên mua nên ngồi lại với nhau để tìm ra phương án giải quyết. Trường hợp người mua ký kết hợp đồng với chủ đầu tư thì có thể thông qua Ban quản trị; Đại diện tổ dân phố để đàm phán với Chủ đầu tư để giải quyết tranh chấp.

Trong trường hợp này, các bên phải có sự thấu hiểu, cảm thông và thiện chí về việc giải quyết các vấn đề phát sinh ngoài hợp đồng.

Giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung tại Hồ Chí Minh bằng phương pháp Hòa giải thương mại

Theo quy định tại Nghị định 22/2017/NĐ-CP về hòa giải thương mại, hòa giải trở thành một trong những phương thức giải quyết tranh chấp được pháp luật cho phép.

Hòa giải là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp lựa chọn (Alternative Dispute Resolution- ADR) thay cho phương thức đưa vụ việc đến tòa án. Đây là phương thức có sự tham gia của người thứ ba là bên trung lập nhưng hạn chế tối đa sự can thiệp của bên thứ ba vào kết quả giải quyết tranh chấp giữa các bên. Đối với vấn đề giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư, các bên trong quan hệ này có toàn quyền quyết định về kết quả hòa giải.

Bên thứ ba được xác định là hòa giải viên không thực hiện chức năng phân định ai đúng, ai sai mà trên cơ sở các bằng chứng liên quan như hợp đồng, giao dịch thực tế, quyền và nghĩa vụ pháp lý các bên đã thiết lập để giúp các bên có thể thương lượng tìm được lợi ích chung, hướng đến giải pháp mà cả hai bên đều chấp nhận và tự nguyện tuân thủ.

Giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung tại Hồ Chí Minh bằng Tòa án

Trên thực tế các quyết định của Tòa án mang tính cưỡng chế nhà nước thường đạt được hiệu quả triệt để và cao nhất trong trường hợp giải quyết tranh chấp khi mua bán nhà chung cư.

Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện, quận, thành phố. Như vậy, các bên sẽ nộp đơn khởi kiện tới tòa án nhân dân nơi có bất động sản theo địa lý hành chính tại thành phố Hồ Chí Minh.

Việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án phải thực hiện theo một trình tự thủ tục đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Trình tự khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Người khởi kiện có thể nộp hồ sơ tới Tòa án bằng cách

• Nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án. Sau khi cán bộ Tòa án tiếp nhận đơn khởi kiện sẽ ghi thông tin vào sổ nhận đơn. Đồng thời, người tiếp nhận cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
• Nộp đến Tòa án bằng dụng dịch vụ bưu chính của đơn vị vận chuyển. Người khởi kiện cần giữ lại biên lai xác nhận đã gửi đơn của đơn vị chuyển phát. Việc này sẽ giúp ích cho quá trình theo dõi trạng thái vận chuyển đơn. Đồng thời làm căn cứ khiếu nại trong trường hợp Tòa án chậm trễ xử lý đơn khởi kiện.
• Gửi hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án. Tuy nhiên phương thức này hiện nay chưa được phổ biến rộng rãi. Điều kiện để người dân tiếp cận với công nghệ thông tin không nhiều. Do đó, nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai bằng hình thức này vẫn không được thực hiện nhiều trên thực tế.

Bước 2: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý.

Khi hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được nộp đầy đủ. Người khởi kiện sẽ nhận được thông báo nộp tạm ứng án phí. Khoản tiền án phí này được nộp tại cơ quan thi hành án dân sự. Trong thời hạn 07 ngày, người khởi kiện phải nộp lại biên lai cho Tòa án. Sau khi người khởi kiện đã thực hiện nghĩa vụ tài chính ban đầu, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Bước 3: Tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Tòa án sẽ tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Cụ thể:

• Lấy lời khai, ý kiến của các bên tranh chấp và những người liên quan.
• Xác minh, thu thập tài liệu cần thiết trong quá trình giải quyết tranh chấp.
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.

Những việc làm trên nhằm mục đích làm sáng tỏ nội dung tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trong quá trình tiến hành các hoạt động tố tụng, Tòa án sẽ phân tích, giải thích cho các bên hiểu thêm về quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Đồng thời, tiến hành hòa giải, cố gắng để các bên đạt được thỏa thuận; hạn chế việc phải đưa vụ án ra xét xử.

Bước 4: Mở phiên Tòa xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Sau khi tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử. Phán quyết cuối cùng của Tòa án được đưa ra dựa trên sự xem xét; nghiên cứu; đánh giá các tài liệu chứng cứ trong cả quá trình tố tụng. Tại đây, các bên vẫn có quyền tranh luận; đưa ra những ý kiến; tài liệu chứng cứ để bảo vệ cho quan điểm của mình.

Dịch vụ giải quyết tranh chấp của Luật Việt An

• Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh hiệu quả nhất;
• Soạn thảo hồ sơ tố tụng nếu giải quyết tranh chấp thông qua các phương án tài phán liên quan;
• Đại diện khách hàng tham gia thủ tục tố tụng hoặc ngoài tố tụng để giải quyết tranh chấp nhà chung cư;
• Tư vấn pháp lý cho khách hàng khi thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư để phòng ngừa rủi ro pháp lý.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn hoặc hỗ trợ giải quyết tranh chấp nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh, xin vui lòng liên hệ đến dịch vụ hỗ trợ của Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!

Bài viết được cập nhật đến tháng 3/2024, bất kỳ sự thay đổi về pháp luật nào chưa được cập nhật, vui lòng liên hệ đến Luật Việt An để được hỗ trợ.