Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ đỏ

Hiện nay, việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một vấn đề phổ biến nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho các bên liên quan. Mặc dù hợp đồng mua bán giữa các bên có thể được ký kết và thực hiện, tuy nhiên, tranh chấp có thể phát sinh khi một trong các bên không thực hiện đúng cam kết hoặc quyền lợi của họ bị xâm phạm. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ đỏ đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật liên quan đến đất đai và hợp đồng, cũng như các nguyên tắc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch. Bài viết dưới đây, Luật Việt An sẽ cung cấp cho quý khách những vấn đề pháp lý liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ đỏ

Nhà ở chưa có sổ đỏ có được mua bán không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 160 Luật nhà ở 2023 giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng):

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở.

Như vậy, nếu thuộc các trường hợp nêu trên, nhà ở chưa có sổ đỏ vẫn được mua bán theo quy định.

Những giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở khi mua bán khi chưa có sổ đỏ

Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở như sau:

Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định như sau:

• Trường hợp người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở để phục vụ tái định cư hình thành trong tương lai thì nhà ở này phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ yêu cầu phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.
• Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư có sẵn thì nhà ở này phải có giấy tờ nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được giao dịch theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Đối với giao dịch mua bán, thuê nhà hở hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở

• Phải có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng theo pháp luật về xây dựng
• Trường hợp không thuộc diện phải cấp Giấy phép xây dựng thì phải có giấy tờ chứng minh về việc đầu tư xây dựng nhà ở đó.

Đối với giao dịch mua bán, thuê nhà ở thuộc tài sản công phải có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được thuê, bán theo quy định

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà khi chưa có sổ đỏ

Thương lượng

• Khi 2 bên xảy ra tranh chấp thì phương thức này luôn được ưu tiên hàng đầu để lựa chọn giải quyết. Các bên có thể ngồi lại với nhau, đưa ra các mong muốn cũng như tự do thỏa thuận về vấn đề tranh chấp xảy ra để đi đến hướng giải quyết mà hai bên cùng có lợi cũng như hài lòng nhất.
  Việc sử dụng phương thức này, với chỉ tham gia của 2 bên và không có bên thứ 3 can dự sẽ đề cao tính bảo mật, tránh các trường hợp không đáng tiếc là rò rỉ thông tin nội bộ ra bên ngoài
• Tuy nhiên để đạt hiệu quả khi sử dụng phương thức này thì các bên tranh chấp phải động thuận và thương lượng có thiện chí, phương thức này phụ thuộc vào sự tự nguyện và tinh thần của đôi bên tranh chấp.

Hòa giải

• Phương thức hòa giải về cơ bản sẽ tương tự như phương thức thương lượng nêu trên. Tuy nhiên, phương thức hòa giải sẽ được thực hiện thông qua bên thứ ba để có thể đi đến việc thống nhất cuối cùng.
• Khi tham gia hòa giải, bên thứ ba sẽ giúp đỡ các bên tranh chấp tìm được tiếng nói chung để giải quyết tranh chấp nhanh hơn, họ như cán cân pháp lý để đôi đôi bên thấy được lợi ích cũng như thiệt hại trong vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán nhà này.
• Chi phí để thực hiện hòa giải cũng không quá cao, tương tự như thương lượng, phương thức này cũng phụ thuộc vào tính tự nguyện của đôi bên.

Tòa án

• Khi tranh chấp không thể giải quyết bằng hòa giải và thương lượng thì Tòa án sẽ là cơ quan được chọn để giải quyết tranh chấp
• Ở phương thức này, nguyên đơn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết và tiến hành nộp ứng án phí. Vụ kiện sẽ được đưa ra xét xử sau khi tòa án xem xét hồ sơ đáp ứng đủ các điều kiện.
• Việc xét xử cần phải tuân theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án phải đảm bảo đưa ra các quyết định đúng với pháp luật. Khi Tòa đã đưa ra bản án quyết định thì bản án này sẽ được cưỡng chế để thi hành. Việc lựa chọn phương thức Tòa án sẽ tốn nhiều thời gian và tiền bạc cho cả đôi bên tranh chấp.

Trọng tài thương mại

• Giải quyết Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bằng Trọng tài thương mại sẽ mang đến sự linh hoạt, tạo thế chủ động giữa các bên tranh chấp, phương thức này tiết kiệm thời gian và đảm bảo trong vòng bí mật.
• Tuy nhiên để sử dụng phương thức này là phương án giải quyết tranh chấp thì các bên ký kết hợp đồng phải thỏa thuận trước về việc khi có tranh chấp xảy ra thì sẽ giải quyết bằng Trọng tài Thương mại. Tùy theo mức độ tranh chấp cũng như các vấn đề về tài chính mà các bên tranh chấp có thể lựa chọn loại trọng tài để giải quyết. Với phương thức này thì kết quả sẽ là phán quyết của trọng tài, không bị kháng cáo, kháng nghị, quyết định này mang tính chung thẩm.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ đỏ

Đối với hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực

Khi hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ đỏ thuộc các trường hợp quy định không cần sổ đỏ như để cập ở trên và đã có hiệu lực, việc giải quyết căn cứ vào nội dung các bên đã thỏa thuận. Trong trường hợp một bên chưa hoàn thành nghĩa vụ của mình, họ sẽ phải thực hiện đúng theo thỏa thuận (trừ khi có thỏa thuận khác).

Đối với hợp đồng mua bán nhà vô hiệu

Trong quá trình giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Toà án yêu cầu bên mua trả lại nhà ở cho bên bán và bên bán cũng phải trả lại những gì đã nhận từ bên mua.

Ngoài việc yêu cầu bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, Toà án cũng cần xem xét xem hợp đồng vô hiệu có gây thiệt hại cho bên nào không. Nếu có, Toà án sẽ xác định ai là bên có lỗi dựa trên việc xác định thiệt hại và sau đó sẽ tuyên trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Trên đây là tư vấn của Luật Việt An về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ đỏ. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn pháp lý xung quanh hợp đồng, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.