Mức phạt vi phạm của hợp đồng đặt cọc là bao nhiêu?

Trong đời sống, khi tham gia vào các giao dịch dân sự, việc thực hiện giao kết các hợp đồng đặt cọc được diễn ra thường xuyên. Song, hiện nay, nhiều người vẫn băn khoăn về mức phạt vi phạm của hợp đồng đặt cọc được quy định ra sao, liệu có hạn mức nào hay không? Để giải đáp thắc mắc về vấn đề này, Luật Việt An xin gửi tới quý khách hàng bài viết nhằm giải đáp thắc mắc trên.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015).

Hợp đồng đặt cọc là gì?

Trước hết, căn cứ Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bên cạnh đó, Điều 385 BLDS 2015 đưa ra khái niệm của Hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định hoặc tới công chúng (sau đây gọi chung là bên được đề nghị).

Mức phạt vi phạm của hợp đồng đặt cọc là bao nhiêu?

Trường hợp các bên có thỏa thuận

Căn cứ Khoản 2 Điều 418 BLDS 2015: “mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.”

Như vậy, hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của các bên trong việc đưa ra mức phạt vi phạm đối với Hợp đồng  đặt cọc.

Chẳng hạn, đối với trường hợp đặt cọc thuê nhà ở, các Bên giao kết về mức phạt vi phạm là 10% giá trị đặt cọc. Giá trị đặt cọc là 10 triệu VNĐ, thì số tiền phạt vi phạm là 1 triệu VNĐ.

Trường hợp các bên không có thỏa thuận

Đối với phạt vi phạm, đây là chế tài không có hiệu lực đương nhiên. Trong trường hợp các bên không có thoả thuận phạt vi phạm thì bên vi phạm hợp đồng đặt cọc không phải chịu chế tài này.

Quy định về phạt cọc (Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015) có phải là phạt vi phạm Hợp đồng đặt cọc?

Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 quy định:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Về bản chất, đây là điều khoản quy định về thực hiện hợp đồng đặt cọc và hệ quả khi vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc. Đây là điều khoản có nội hàm về vấn đề bồi thường thiệt hại, hoàn toàn độc lập so với điều khoản về phạt vi phạm tại Điều 418 trong BLDS 2015: Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

Để làm rõ hơn, lấy ví dụ khi các Bên thoả thuận: “Trường hợp một Bên vi phạm điều khoản hợp đồng này thì sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, với giá trị tài sản đặt cọc là 1 triệu VNĐ. Đồng thời, bên vi phạm phải chịu mức phạt là 5% giá trị của tài sản đặt cọc.” Trong trường hợp này, khi tranh chấp phát sinh, bên vi phạm đồng thời cần thực hiện cả trách nhiệm bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm.

Từ ví dụ làm rõ trên đây, trong phạm vi bài viết muốn đề cập tới mức phạt vi phạm khi tồn tại điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng đặt cọc, không đề cập tới trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo Điều 328 BLDS 2015.

Việc quy định, thoả thuận liên quan tới mức phạt cọc nhằm hạn chế tổn thất có thể dự tính trước trong trường hợp phát sinh vi phạm khi thực hiện hợp đồng. Điều này có ý nghĩa to lớn khi giúp hoạt động giao dịch dân sự được diễn ra trơn tru và an toàn hơn đối với các bên trong hợp đồng.

Tại sao không phải mức phạt tối đa 8%?

Về bản chất, hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự thuần tuý, không phải là một hợp đồng thương mại.

Căn cứ Điều 1 và Điều 2 của Luật Thương mại năm 2005, khẳng định rõ hơn hợp đồng đặt cọc không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật thương mại.

Hợp đồng đặt cọc bao gồm cả điều khoản về bồi thường thiệt hại và cả về phạt vi phạm có được hay không?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 418 BLDS 2015, các bên có thể thỏa thuận về việc (1) bên vi phạm nghĩa vụ thì chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc (2) vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, nếu các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Như vậy, quý khách hàng hoàn toàn có thể thoả thuận về cả phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại với hợp đồng đặt cọc của mình.

Trường hợp mức bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng đặt cọc (Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015) gấp nhiều lần tài sản đặt cọc của Hợp đồng đặt cọc bị coi là vô căn cứ?

Do mức bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng hoàn toàn dựa trên thoả thuận của các bên, cũng có trường hợp các bên đưa ra cơ chế phạt cọc lên đến mức hàng trăm lần, nghìn lần tài sản đặt cọc.

Khi xét xử các tranh chấp nêu trên, thông thường Tòa án có xu hướng bác các yêu cầu vì cho rằng mức phạt cọc là chưa có căn cứ và vi phạm điều khoản về đặt cọc theo BLDS 2015.

Điển hình trong Bản án số 28/2020/DS-PT ngày 12/6/2020 của Toà án nhân dân tỉnh Bình Thuận, Hội đồng xét xử đã nhận định:

Vào ngày 04/01/2019 giữa ông Hồ Trọng T, bà Lương Thị Kim O và ông Nguyễn Ngọc Th lập hợp đồng đặt cọc bằng hình thức văn bản, thỏa thuận đặt cọc như sau: “mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại địa chỉ 105B đường NDC, P. H, TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận, gồm GCNQSDD số AP 695109 thửa đất số 175A tờ bản đồ số 07 cấp ngày 18/9/2019, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H 00019-vp và GCNQSDD số AP 695110 thửa đất số 199 tờ bản đồ số 07 cấp ngày 18/09/2009. Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, hồ sơ gốc số 5128 QĐ-UBND16 – GCNQSDD số AP 695110, ngày 18/09/2009 thửa đất 199 tờ 07 cấp ngày 01/12/2009 và 291m2 đất nằm ngoài sổ nhưng đã có trong khuôn viên đất của khu nghỉ dưỡng EverGreen resort.

Đặc biệt, trong hợp đồng cũng thể hiện rõ bên B (tức bên ông Th, bà Đ) có nghĩa vụ trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng 10 lần số tiền đặt cọc cho bên A (tức bên ông T, bà O) trong trường hợp bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận.

Theo Toà án việc 2 bên thỏa thuận phạt cọc gấp 10 lần là vi phạm Điều 328 BLDS 2015. Do đó, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả số tiền phạt cọc gấp 10 lần tiền cọc là không có căn cứ để chấp nhận.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về việc soạn thảo hoặc tư vấn về các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc một cách chi tiết, xin vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất.