Hình thức của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất

Trong giao dịch bất động sản, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất đóng vai trò quan trọng, đặt ra nhiều thách thức và cơ hội. Bài viết này sẽ đưa đến bạn những điều cần biết về hình thức của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất, giúp bạn hiểu rõ và tự tin hơn trong quá trình giao dịch bất động sản. Trong bài viết sau đây, Luật Việt An sẽ giải đáp thắc mắc của quý khách hàng liên quan đến hình thức của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật Nhà ở năm 2014.
• Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

Đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Để đảm bảo sự chắc chắn và cam kết cao hơn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thường các bên sẽ giao kết với nhau bằng một hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này không chỉ là bước chuẩn bị cho việc chuyển nhượng mà còn là cơ sở để thực hiện đúng các điều khoản đã thỏa thuận trước đó giữa hai bên. Điều này giúp tạo ra một nền tảng vững chắc cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời tăng cường tính minh bạch và tính hiệu quả trong giao dịch bất động sản.

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy có thể hiểu đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc bên nhận chuyển nhượng giao một khoản tiền hoặc tài sản khác theo quy định trên cho bên chuyển nhượng trong một thời hạn để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hình thức của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất

Trong dân sự

Hiện nay theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định cụ thể hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện dưới hình thức nào.

So với Bộ luật Dân sự 2015 thì Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định rõ ràng hình thức của hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, cụ thể tại Điều 358:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.”

Theo quy định trước năm 2015, hợp đồng đặt cọc phải được thực hiện bằng văn bản, việc không tuân thủ quy định này sẽ khiến hợp đồng trở nên vô hiệu.

Như vậy, có thể thấy theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành thì không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản mà chỉ quy định về bản chất pháp lý của quan hệ đặt cọc. Thực chất hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng dân sự nên theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 thì các bên có thể giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất theo các hình thức sau:

• Hợp đồng bằng lời nói: là những hợp đồng được giao kết dưới hình thức ngôn ngữ nói, bằng lời. Các bên trong quan hệ đặt cọc giao kết hợp đồng trao đổi với nhau bằng lời nói trực tiếp hoặc thông qua điện thoại, gửi thông điệp điện tử bằng âm thanh (tiếng nói)… để xác lập, giao kết hợp đồng.
• Hình thức hợp đồng bằng văn bản được chia làm hai loại: điện tử và văn bản truyền thống. Thực tế hiện nay, trong quan hệ đặt cọc thì hợp đồng bằng văn bản truyền thống vẫn được sử dụng phổ biến hơn.

Theo đó, hợp đồng bằng văn bản truyền thống: là hình thức ngôn ngữ viết, được trình bày trên mọi chất liệu hữu hình nhằm thể hiện một nội dung xác định mà người ta có thể đọc, lưu giữ và bảo bảo đảm được sự toàn vẹn nội dung đó. Văn bản truyền thống trong quan hệ đặt cọc chuyển nhượng nhà đất bao gồm:

• Văn bản (có công chứng, chứng thực) là hợp đồng mà nội dung được viết dưới dạng văn bản có chứng nhận, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị được ủy quyền
• Giấy viết tay là văn bản thường không có công chứng như biên nhận.

Nhiều trường hợp trong quan hệ dân sự đều thực hiện giao dịch đặt cọc mà không có hợp đồng lập văn bản. Có thể là do mối quan hệ quen biết và sự tin tưởng giữa các bên, dẫn đến việc không lập văn bản về việc đặt cọc, thay vào đó chỉ thỏa thuận qua đàm phán miệng.

Bộ luật Dân sự 2015 không bắt buộc hình thức cụ thể của hợp đồng đặt cọc, nhưng việc lập thành văn bản có thể giúp bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của cả hai bên. Việc này không chỉ tăng tính minh bạch trong quá trình giao dịch mà còn cung cấp cơ sở pháp lý mạnh mẽ hơn nếu có bất kỳ tranh chấp nào xảy ra trong tương lai.

Trong tố tụng

Theo quy định của Tòa án nhân dân tối cao trong Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Có thể thấy, quy định này được căn cứ cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự cũ năm 1995, có quy định về hình thức văn bản tương tự như Bộ luật Dân sự năm 2005 đã phân tích ở trên. Tuy vậy, Nghị quyết này vẫn có hiệu lực áp dụng khi giải quyết các tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc tại Tòa án hiện nay.

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất lập thành văn bản có cần công chứng, chứng thực không?

Theo khoản 2, Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các giao dịch mà theo quy định của pháp luật phải công chứng chứng thực, đăng ký thì phải thực hiện. Căn cứ Điều 459 của Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014, Điều 167 của Luật Đất đai 2013 các loại hợp đồng công chứng bao gồm:

• Hợp đồng tặng cho bất động sản;
• Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất.

Theo đó việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, hiện tại thì chưa có bất kì một quy định nào của pháp luật yêu cầu bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, chứng thực, do đó hợp đồng đặt cọc nói chỉ cần có chữ ký của hai bên là đã có giá trị pháp lý.

Khi đã giao kết hợp đồng đặt cọc rồi là bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải trả lại tiền đặt cọc cho bên đặt cọc và một khoản tiền có giá trị tương đương hoặc theo thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ mất tiền đặt cọc.

Như vậy, luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.

Một số vấn đề cần lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất viết tay có hiệu lực pháp lý không?

Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự thì pháp luật không quy định về hình thức của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất. Do đó hợp đồng đặt cọc đất viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng điều kiện về chủ thể ký kết và nội dung không trái với quy định của pháp luật.

Xác định rõ chủ thể nhận đặt cọc là người có quyền hợp pháp với tài sản không?

Bên đặt cọc cần hết sức lưu ý đến trường hợp này vì thực tế ở Việt Nam việc đồng sở hữu tài sản khá phổ biến, thông thường là vợ chồng cùng đứng tên.

Ví dụ: Khi mua một mảnh đất chỉ có tên của hai vợ chồng, quá trình giao dịch nên bao gồm việc ký hợp đồng đặt cọc với cả hai vợ chồng để tránh tình huống hợp đồng trở nên vô hiệu một phần khi một trong hai bên (người không ký vào hợp đồng đặt cọc) không đồng ý với quá trình bán nhà đất.

Để đảm bảo tính minh bạch và pháp lý, sau khi ký hợp đồng, việc chuyển khoản số tiền đặt cọc vào tài khoản của người nhận cọc là lựa chọn tốt nhất. Nếu không thể thực hiện chuyển khoản, có thể sử dụng biên bản giao nhận tiền hoặc đơn giản hơn là yêu cầu bên nhận cọc viết tay và ký xác nhận vào cuối hợp đồng đặt cọc về việc đã nhận đủ tiền đặt cọc theo hợp đồng.

Trường hợp cụ thể của khách hàng

Câu hỏi: Tôi định mở cửa hàng kinh doanh thiết bị điện tử và có tìm hiểu một vài địa điểm để thuê mặt bằng. Vì thời gian thuê lâu và giá trị ngôi nhà cao nên bên cho thuê yêu cầu phải cọc trước và lập thành hợp đồng. Tuy nhiên hợp đồng giao kết chỉ viết tay và không có công chứng chứng thực thì có giá trị pháp lý không?

Giải đáp: Pháp luật Dân sự hiện hành không yêu cầu bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được thực hiện bằng hình thức nào. Do đó, các bên hoàn toàn có thể đặt cọc bằng lời nói, hành động hoặc bằng văn bản (có thể sử dụng các phương tiện điện tử hoặc bằng giấy viết tay) miễn là những thỏa thuận về đặt cọc của các bên pháp đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Đồng thời, Bộ luật Dân sự 2015 cũng không yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Luật Công chứng cũng không có hướng dẫn cụ thể về thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc.

Vì vậy, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất viết tay và không có công chứng chứng thực vẫn có giá trị pháp lý.

Dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất

Luật Việt An, với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật, là đối tác đáng tin cậy cho mọi người có nhu cầu tư vấn pháp luật đất đai, tư vấn về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất:

• Tư vấn, đàm phán các nội dung hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất.
• Tư vấn, đàm phán các nội dung hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất.
• Tư vấn pháp lý giảm thiểu rủi ro tranh chấp hợp đồng.
• Soạn thảo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất.
• Hỗ trợ khách hàng các thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng.
• Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn hợp đồng, giải quyết tranh chấp dân sự, đất đai, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được tư vấn và hướng dẫn chi tiết về hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mới nhất!