Quy định về miễn giảm tiền thuê, sử dụng đất

Thời gian qua, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã từng bước được thể chế hoá theo nguyên tắc thị trường, minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế; góp phần khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, hạn chế sử dụng đất đai lãng phí, góp phần định hướng và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển. Một trong số đó là các quy định pháp luật về miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất. Sau đây, Luật Việt An sẽ cung cấp thông tin cho khách hàng quy định về miễn giảm tiền thuê, sử dụng đất.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025);
• Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP;
• Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP, Nghị định số 79/2019/NĐ-CP.

Căn cứ xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất

Theo Điều 155 Luật Đất đai 2024, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định như sau:

Căn cứ tính tiền sử dụng đất

• Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
• Giá đất theo bảng giá đất và giá đất cụ thể; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá;
• Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước.

Căn cứ tính tiền cho thuê đất

• Diện tích đất cho thuê;
• Thời hạn cho thuê đất, thời hạn gia hạn sử dụng đất;
• Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là giá trúng đấu giá;
• Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước.

Như vậy, so với Luật Đất đai 2013, quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm căn cứ về chính sách miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước.

Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định tại Điều 157 Luật Đất đai 2024. Cụ thể bao gồm:

Dự án được hưởng ưu đãi đầu tư

Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Dự án thuộc lĩnh vực xã hội

• Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính, người nghèo;
• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
• Đất ở cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, giáo viên, nhân viên y tế đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
• Đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Sử dụng đất để xây dựng các công trình hạ tầng, công trình công cộng

• Sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập.
• Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không; đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm.
• Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt.
• Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng sản xuất; xây dựng cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã;
• Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn.

Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất

Giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi.

Điểm mới của Luật Đất Đai 2024 về các trường hợp được miễn giảm

Như vậy, so với quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2013, quy định về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm nhiều trường hợp được miễn giảm, trong đó đáng chú ý như:

• Sử dụng đất để nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp;
• Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất.
• Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn.
• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.

Trình tự, thủ tục miễn, giảm

Hiện nay, pháp luật có quy định cụ thể về trình tự thủ tục miễn giảm tiền thuê đất tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và trình tự thủ tục miễn giảm tiền sử dụng đất tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Tuy nhiên theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, tại Khoản 3 Điều 157 quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Điều này nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo giám sát việc thực hiện miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo đúng quy định; đảm bảo việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng đối tượng, tránh thất thu ngân sách nhà nước, hiện nay tại dự thảo Nghị định quy định việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đang xem xét bổ sung trách nhiệm của cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên và môi trường trong lĩnh vực này.

Nộp lại tiền miễn giảm khi chuyển nhượng

Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh thì được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Và khi đó sẽ có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, theo điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024, trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là quy định hoàn toàn mới so với quy định tại Luật Đất đai 2013.

Lưu ý

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành (1/1/2025) thì tiếp tục được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.

Dịch vụ pháp lý đất đai của Luật Việt An

• Tư vấn quy định về miễn giảm tiền thuê, sử dụng đất;
• Tư vấn nghĩa vụ tài chính khi thuê đất, sử dụng đất;
• Tư vấn liên quan đến chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Soạn thảo các văn bản, giao dịch và hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất
• Tư vấn về trình tự và thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đại diện theo ủy quyền cho khách hàng tham gia quá trình đàm phán, kí kết hợp đồng, đại diện giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà đất tại Tòa án và cơ quan hành chính.

Trên đây là tư vấn của Luật Việt An về quy định về miễn giảm tiền thuê, sử dụng đất. Qúy khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn pháp luật về đất đai, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!

Bài viết được cập nhật đến tháng 4/2024, bất kỳ sự thay đổi về pháp luật nào chưa được cập nhật, vui lòng liên hệ đến Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ.