Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Quá trình quản lý, sử dụng đất đai có thể phát sinh nhiều tranh chấp, như tranh chấp giữa cơ quan quản lý nhà nước với người sử dụng đất hoặc tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau. Việc xác định đúng chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là một trong những yếu tố quan trọng để giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả. Tuy vậy, trong quá trình tìm kiếm giải pháp để giải quyết tranh chấp, nhiều khách hàng còn gặp khó khăn khi chưa xác định được cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp. Để giải đáp thắc mắc của quý khách hàng, Công ty Luật Việt An đưa ra bài viết thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sau đây.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật Tố tụng hành chính năm 2015.

Tranh chấp đất đai là gì?

Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.

Căn cứ khoản 24 Điều 2 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Trong bài viết này, thẩm quyền giải quyết tranh chấp được trình bày trong phạm vi tất cả các tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất và những tranh chấp khác có liên quan đến đất đai (như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất).

Các loại tranh chấp đất đai

Dựa vào khái niệm tranh chấp đất đai nêu trên, có thể phân chia loại của tranh chấp đất đai cụ thể thành các trường hợp như sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Tranh chấp về quyền sử dụng đất là tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác.

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất mang bản chất là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và các loại tranh chấp khác liên quan.

Tranh chấp liên quan đến đất đai

Các tranh chấp khác liên quan đến đất có thể kể đến như:

• Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn;
• Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai

Giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Luật Đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Trường hợp đã xác định được chủ thể quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Căn cứ Điều 26, Điều 35 và Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự, thẩm quyền của tòa án được xác định như sau:

• Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
• Toà án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp đất đai thông thường.
• Toà án cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài hoặc tự mình lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện.

Trường hợp chưa xác định chủ thể quyền sử dụng đất

Trong trường hợp này, các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Đây là thủ tục bắt buộc, được xem là cơ chế hữu hiệu, góp phần hạn chế việc các bên tranh chấp khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết, phù hợp với chức năng quản lý nhà nước về đất đai của cấp hành chính cơ sở, trực tiếp nắm tình hình sử dụng đất của các bên tranh chấp.

Theo Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp hòa giải tranh chấp về đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
  • Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
  • Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Một số câu hỏi liên quan đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Các loại tranh chấp có yếu tố nước ngoài?

Tranh chấp có yếu tố nước ngoài là tranh chấp có ít nhất một trong ba yếu tố nước ngoài sau:

• Thứ nhất, yếu tố nước ngoài về mặt chủ thể, đó là trường hợp một bên hoặc các bên quan hệ có quốc tịch hoặc nơi cư trú ở nước ngoài (đối với pháp nhân – nơi có trụ sở ở nước ngoài);
• Thứ hai, yếu tố nước ngoài về mặt khách thể, đó là trường hợp tài sản đối tượng của quan hệ ở nước ngoài;
• Thứ ba, yếu tố nước ngoài về mặt sự kiện pháp lý, đó là trường hợp sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ xảy ra ở nước ngoài.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, và không đồng ý với quyết định đó thì cần làm gì?

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, và không đồng ý với quyết định đó thì quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong việc giải quyết tranh chấp đất đai tiếp tục được Luật Tố tụng hành chính năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Khiếu nại năm 2011 ghi nhận theo nguyên tắc: nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh thì có quyền khiếu nại quyết định giải quyết đó đến cấp trên hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai ở Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền thì trước đó có cần tiến hành hoà giải ở Uỷ ban nhân dân cấp xã không?

Theo quy định của pháp luật, dù thủ tục giải quyết tiếp theo là thủ tục hành chính hay thủ tục tố tụng thì hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc và trình tự này chỉ áp dụng đối với tranh chấp về đất đai nhằm mục đích xác định chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp và không bao gồm các loại tranh chấp khác có liên quan đến đất đai (ví dụ như tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn, tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất).

Dịch vụ Công ty luật Việt An liên quan đến tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

• Tư vấn giải quyết tranh chấp về thừa kế đất đai – nhà ở;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp về Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, tài sản trên đất;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp về Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản trên đất;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản trên đất;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp về Hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở…
• Tư vấn giải quyết tranh chấp về mốc giới đất đai – nhà ở;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp về chia tài sản chung là đất đai – nhà ở;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, có tài sản trên đất;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất;
• Đại diện khách hàng thương lượng, hòa giải ngoài tố tụng để giải quyết các tranh chấp đất đai, nhà cửa;
• Đại diện theo ủy quyền thực hiện các thủ tục pháp lý tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật đất đai, xin vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!