Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trong môi trường kinh doanh hiện nay, việc góp vốn vào các dự án hoặc công ty không chỉ dừng lại ở việc sử dụng tiền mặt, mà còn có thể thực hiện bằng các tài sản giá trị như quyền sử dụng đất. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ biến, đặc biệt trong các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, thủ tục góp vốn này lại khá phức tạp, đòi hỏi phải nắm vững các quy định pháp lý và trình tự thực hiện để tránh các rủi ro pháp lý. Sau đây, Luật Việt An sẽ tư vấn về thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập (Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024). 

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện gì?

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải tiến hành đăng ký biến động đất đai.

Thủ tục tiến hành đăng ký biến động đất đai khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện đăng ký biến động đất đai tới văn phòng đăng ký đất đai. 

Hình thức nộp hồ sơ: 

• Nộp trực tiếp tại cơ quan có thẩm quyền. 
• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.
• Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
• Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

• Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ, tính thống nhất về nội dung thông tin giữa các giấy tờ, tính đầy đủ của nội dung kê khai và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả theo mẫu quy định.
• Không yêu cầu nộp thêm giấy tờ, kê khai thêm thông tin mà Nghị định 101/2024/NĐ-CP không quy định.
• Thời gian thực hiện không quá 10 ngày làm việc (điểm a Khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP). 

Hồ sơ khi tiến hành thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Điều 29 và Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm: 

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
• Hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó thì nộp thêm văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.
• Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì nộp hợp đồng hoặc văn bản về việc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự.

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có cần công chứng, chứng thực không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. 

Lưu ý thủ tục nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Tổ chức kinh tế có nhu cầu nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì cần tiến hành thủ tục theo Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. 

• Theo đó, cần có có trích lục vị trí khu đất mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án và văn bản đề nghị theo Mẫu số 07 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP  gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
• Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định do cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận tổ chức kinh tế được nhận nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án gửi tổ chức kinh tế có văn bản đề nghị. Nội dung của văn bản chấp thuận phải nêu rõ quy mô, diện tích, vị trí, thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận và các nội dung khác có liên quan.

Lưu ý hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đăng ký doanh nghiệp

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020, khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp sẽ kèm theo các giấy tờ liên quan như hợp đồng/văn bản góp vốn bằng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

Tuy nhiên, để phục vụ cho thủ tục khai thuế, nộp thuế theo quy định, cá nhân / tổ chức góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần cung cấp các tài liệu sau khi thực hiện góp vốn vào doanh nghiệp.

Hồ sơ góp vốn bằng bất động sản được chia làm hai loại phụ thuộc vào chủ thể góp vốn:

Trường hợp cá nhân, tổ chức góp vốn không kinh doanh

Theo Khoản 13 Điều 14 Thông tư 219/2013/TT-BTC thì trường hợp cá nhân, tổ chức góp vốn bằng tài sản vào công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần thì chứng từ đối với tài sản góp vốn bao gồm:

• Biên bản chứng nhận góp vốn;
• Biên bản giao nhận tài sản.

Trường hợp cá nhân, tổ chức góp vốn kinh doanh:

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung theo từng thời điểm) thì hồ sơ góp vốn bằng tài sản cố định phải có:

• Biên bản góp vốn sản xuất kinh doanh;
• Hợp đồng liên doanh liên kết;
• Biên bản định giá tài sản của Hội đồng giao nhận vốn góp của các bên góp vốn (hoặc văn bản định giá tài sản của tổ chức có chức năng định giá theo quy định của pháp luật);
• Hồ sơ về nguồn gốc tài sản.

Định giá tài sản góp vốn với tài sản là quyền sử dụng đất (bất động sản)

Định giá bất động sản khi thành lập doanh nghiệp

• Khi thành lập doanh nghiệp, các thành viên, cổ đông sáng lập có thể trực tiếp định giá tài sản góp vốn nhưng phải tuân theo đúng nguyên tắc đồng thuận, hoặc tài sản được định giá một cách gián tiếp do một tổ chức thẩm định giá định giá.
• Trường hợp bất động sản dùng để góp vốn được tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị bất động sản phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
• Trường hợp tại thời điểm góp vốn, bất động sản được định giá cao hơn so với giá trị thực tế, thì vào thời điểm kết thúc định giá, số chênh lệch giữa giá trị định giá và giá trị thực tế sẽ được các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm.

Định giá bất động sản khi doanh nghiệp đang hoạt động

• Trong quá trình hoạt động, chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn có thể thỏa thuận định giá về tài sản góp vốn, hoặc có thể giao tài sản góp vốn cho một tổ chức thẩm định giá định giá.
• Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá bất động sản phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận.
• Trường hợp tại thời điểm góp vốn, bất động sản được định giá cao hơn so với giá trị thực tế, thì vào thời điểm kết thúc định giá, số chênh lệch giữ giá trị được định giá và giá trị thực tế sẽ do người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên/thành viên Hội đồng quản trị cùng liên đới chịu trách nhiệm góp thêm để bù vào phần chênh lệch đó.

Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu thêm thông tin về thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được chúng tôi hỗ trợ tốt nhất!