Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý

• Luật Doanh nghiệp 2020;
• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính (được sửa đổi, bổ sung theo từng thời điểm);
• Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tang (được sửa đổi, bổ sung theo từng thời điểm).

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác;
• Đất dùng để góp vốn phải là đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Đất góp vốn vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai. Theo đó, để góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải tuân theo các trình tự, thủ tục sau:

• Bước 1 (Đo đạc tách thửa): Nếu người sử dụng đất chỉ thực hiện quyền của mình đối với một phần thửa đất chứ không sử dụng toàn bộ thửa đất thì trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của mình, người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích đất cần thực hiện quyền.
• Bước 2 (Nộp hồ sơ): Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất lên Văn phòng đăng ký đất đai để được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Bước 3 (Kiểm tra hồ sơ): Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai phải tiến hành kiểm tra hồ sơ xem hồ sơ có đủ điều kiện hay không, có đúng theo những quy định của pháp luật hay không.
• Bước 4 (Các thủ tục sau kiểm tra): Nếu sau khi kiểm tra hồ sơ và nhận thấy đủ điều kiện thực các quyền của người sử dụng đất theo quy định thì Văn phòng đăng ký đất đai cần phải:
• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, chỉ trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì mới cần gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để thu nghĩa vụ tài chính. Còn trường hợp không cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì không cần gửi thông tin cho cơ quan thuế;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác thì phải lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao (trong trường hợp người nộp nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại cấp xã).

Hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thành phần của hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính (sửa đổi, bổ sung theo từng thời điểm). Cụ thể, hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Đơn đăng ký này phải tuân theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
• Hợp đồng, văn bản về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
• Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn;
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn tài sản gắn liền với đất. Văn bản này chỉ cần trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là người sử dụng đất, và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất muốn góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.

Xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Các trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai, các trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt bao gồm các trường hợp sau:

• Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Một bên hoặc các bên trong hợp đồng đã đề nghị theo những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
• Bị thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai;
• Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
• Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
• Hợp đồng góp vốn do một pháp nhân thực hiện, mà pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn này bị chấm dứt hoạt động.

Trình tự, thủ tục xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khoản 51, 52 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai đã quy định về thủ tục xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Bước 1 (Nộp hồ sơ): Một trong các bên hoặc tất cả các bên ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bước 2 (Kiểm tra hồ sơ): Sau khi nhận được hồ sở yêu cầu xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ xem rằng hồ sơ này có phù hợp với quy định của pháp luật không.

Bước 3 (Các thủ tục sau kiểm tra): Sau khi kiểm tra và nhận thấy hồ sơ đã phù hợp với quy định của pháp luật, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành thực hiện các công việc sau:

• Xác nhận việc xóa góp vốn và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác theo quy định và trao lại cho bên góp vốn.
• Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận góp vốn thì thu hồi lại Giấy chứng nhận đã cấp này. Sau đó, bên góp vốn sẽ được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Trường hợp thời điểm hết thời hạn sử dụng đất trùng với thời điểm góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nếu người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nữa hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cho phép gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
• Thực hiện việc xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4 (Xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất):

• Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc các bên thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất tiếp tục được sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.
• Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất, sau đó bên nhận góp vốn làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp đất đã hết thời hạn sử dụng và bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nữa thì Nhà nước sẽ thu hồi đất.
• Trường hợp hết thời hạn sử dụng hoặc bên góp vốn bằng quyền dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng nữa thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất khi bên nhận góp vốn có nhu cầu.
• Trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất đó.
• Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì đất được dùng để góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân.
• Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chất thì quyền sử dụng đất đã được góp vốn được để thành tài sản thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự.
• Một số trường hợp cụ thể khác được quy định tại Khoản 4 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

Lưu ý:

• Các hồ sơ, thủ tục trên được tiến hành tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện;
• Thành phần hồ sơ phải đầy đủ thông tin theo quy định;
• Trình tự, thủ tục tiến hành phải được thực hiện đúng theo pháp luật.

Hồ sơ góp vốn bằng bất động sản khi đăng ký doanh nghiệp

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp, khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp sẽ kèm theo các giấy tờ liên quan như hợp đồng/văn bản góp vốn bằng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

Tuy nhiên, để phục vụ cho thủ tục khai thuế, nộp thuế theo quy định, cá nhân / tổ chức góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần cung cấp các tài liệu sau khi thực hiện góp vốn vào doanh nghiệp.

Hồ sơ góp vốn bằng bất động sản được chia làm hai loại phụ thuộc vào chủ thể góp vốn:

Trường hợp cá nhân, tổ chức góp vốn không kinh doanh:

Theo Khoản 13 Điều 14 Thông tư 219/2013/TT-BTC thì trường hợp cá nhân, tổ chức góp vốn bằng tài sản vào công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần thì chứng từ đối với tài sản góp vốn bao gồm:

• Biên bản chứng nhận góp vốn;
• Biên bản giao nhận tài sản.

Trường hợp cá nhân, tổ chức góp vốn kinh doanh:

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung theo từng thời điểm) thì hồ sơ góp vốn bằng tài sản cố định phải có:

• Biên bản góp vốn sản xuất kinh doanh;
• Hợp đồng liên doanh liên kết;
• Biên bản định giá tài sản của Hội đồng giao nhận vốn góp của các bên góp vốn (hoặc văn bản định giá tài sản của tổ chức có chức năng định giá theo quy định của pháp luật);
• Hồ sơ về nguồn gốc tài sản.

Định giá tài sản góp vốn với tài sản là bất động sản

Định giá bất động sản khi thành lập doanh nghiệp

Khi thành lập doanh nghiệp, các thành viên, cổ đông sáng lập có thể trực tiếp định giá tài sản góp vốn nhưng phải tuân theo đúng nguyên tắc đồng thuận, hoặc tài sản được định giá một cách gián tiếp do một tổ chức thẩm định giá định giá.

• Trường hợp bất động sản dùng để góp vốn được tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị bất động sản phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
• Trường hợp tại thời điểm góp vốn, bất động sản được định giá cao hơn so với giá trị thực tế, thì vào thời điểm kết thúc định giá, số chênh lệch giữa giá trị định giá và giá trị thực tế sẽ được các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm.

Định giá bất động sản khi doanh nghiệp đang hoạt động

Trong quá trình hoạt động, chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn có thể thỏa thuận định giá về tài sản góp vốn, hoặc có thể giao tài sản góp vốn cho một tổ chức thẩm định giá định giá.

• Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá bất động sản phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận.
• Trường hợp tại thời điểm góp vốn, bất động sản được định giá cao hơn so với giá trị thực tế, thì vào thời điểm kết thúc định giá, số chênh lệch giữ giá trị được định giá và giá trị thực tế sẽ do người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên/thành viên Hội đồng quản trị cùng liên đới chịu trách nhiệm góp thêm để bù vào phần chênh lệch đó.

Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu thêm thông tin về góp vốn bằng quyền sử dụng đất xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An qua điện thoại, Zalo hoặc gửi email để được chúng tôi hỗ trợ tốt nhất!