Giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại theo Luật Đất đai 2024

Hiện nay, tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp phổ biến, phức tạp. Có nhiều phương thức giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên có thể lựa chọn như thương lượng, hòa giải, Tòa án. Một trong những phương thức giải quyết tranh chấp đất đai mà Luật Đất đai 2024 mới ghi nhận là giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại. Sau đây, Luật Việt An sẽ tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại theo Luật Đất đai 2024.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật Đất đai năm 2024;
• Luật Trọng tài thương mại năm 2010;
• Luật Thương mại năm 2005;
• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.
• Nghị quyết 01/2014/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành Quy định Luật Trọng tài thương mại do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành

Tranh chấp đất đai là gì?

Theo Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo quy định tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, có thể phân chia các loại tranh chấp đất đai thành hai nhóm chính như sau:

• Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,…

Điểm mới trong quy định về giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại theo Luật Đất đai 2024

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

• Tòa án.
• Chủ tịch UBND cấp huyện;
• Chủ tịch UBND cấp tỉnh;
• Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;
• Trọng tài thương mại.

Như vậy, so với Luật Đất đai 2013, điểm mới của Luật Đất đai 2024 là đã bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của trọng tài thương mại. Cụ thể:

• Theo Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
• Cũng theo Khoản 6 của Điều 236, thì Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khi được Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.

Đánh giá điểm mới

• Luật Đất đai 2013 chỉ quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Tòa án hoặc UBND các cấp. Việc bổ sung thẩm quyền của Trọng tài thương mại nhằm giúp giải tải công việc cho Tòa án, trong khi tranh chấp đất đai diễn ra khá phổ biến, số lượng tranh chấp, vụ án mà Tòa án giải quyết khá nhiều.
• Việc giải quyết tại Tòa án thường qua 2 cấp xét xử. Với việc giải quyết qua trọng tài, phán quyết của trọng tài là chung thẩm, tức là chỉ có 1 cấp xét xử. Phán quyết của trọng tài được thi hành theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Như vậy, việc mở rộng thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai cho trọng tài thương mại sẽ rút ngắn thời gian giải quyết các tranh chấp, giúp giải quyết tranh chấp nhanh chóng hơn.
• Quy định này phù hợp với thực tiễn hiện nay khi mà thời gian qua, không chỉ có Tòa án, mà các tổ chức trọng tài thương mại ở nước ta, đã từng giải quyết nhiều vụ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 không giải thích về khái niệm mới được bổ sung là tranh chấp liên quan đến đất đai. Trong khi đó, thời gian qua vẫn có sự tranh cãi hoặc nhầm lẫn giữa khái niệm “tranh chấp đất đai” và khái niệm “tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất”. Do đó, nếu cho trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai, thì dự thảo luật nên giải thích rõ 2 khái niệm.

Điều kiện giải quyết tranh chấp đất đai của trọng tài thương mại

Điều kiện về thẩm quyền

Thẩm quyền trọng tài thương mại đối với tranh chấp đất đai có thể phát sinh dựa trên Điều 2 Luật Trọng tài thương mại:

• Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại.
• Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại.
• Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài.

Theo Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

Như vậy, chỉ có những tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai thì trọng tài thương mại mới có thẩm quyền giải quyết. Còn lại những tranh chấp đất đai mà không phát sinh từ hoạt động thương mại thì Trọng tài không có thẩm quyền, ví dụ tranh chấp thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất, tranh chấp đất thổ cư của hộ gia đình với nhau, tranh chấp đất liền kề của hộ gia đình với nhau,…

Hiện nay chưa có quy định giải thích về tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại. Tuy nhiên, dựa trên khái niệm “hoạt động thương mại” tại Khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2005, có thể hiểu tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại là những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng giữa các bên trong các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác. Theo thông lệ, trường hợp một trong các bên tranh chấp là doanh nghiệp, đặc biệt có kinh doanh các ngành nghề liên quan đến đất đai như bất động sản, thì có thể đáp ứng yêu tố có “hoạt động thương mại” để giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại.

Điều kiện khác

Theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010, để giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài, cần lưu ý điều kiện sau:

• Tranh chấp được giải quyết bằng Trọng tài nếu các bên có thoả thuận trọng tài bằng văn bản trước, trong hoặc sau khi xảy ra tranh chấp;
• Trường hợp một bên tham gia thoả thuận trọng tài là cá nhân chết hoặc mất năng lực hành vi, thoả thuận trọng tài vẫn có hiệu lực đối với người thừa kế hoặc người đại diện theo pháp luật của người đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
• Trường hợp một bên tham gia thỏa thuận trọng tài là tổ chức phải chấm dứt hoạt động, bị phá sản, giải thể, hợp nhất, sáp nhập, chia, tách hoặc chuyển đổi hình thức tổ chức, thỏa thuận trọng tài vẫn có hiệu lực đối với tổ chức tiếp nhận quyền và nghĩa vụ của tổ chức đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Lưu ý, theo Điều 2 Nghị quyết 01/2014/NQ-HĐTP, trong trường hợp các bên tranh chấp đã có thoả thuận trọng tài mà một bên khởi kiện tại Toà án thì Toà án phải từ chối thụ lý. Khi có yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp thì Tòa án yêu cầu một hoặc các bên cho biết tranh chấp đó các bên có thoả thuận trọng tài hay không. Nếu có, Tòa án trả lại đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện cho người khởi kiện.

Xu hướng giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại

Trong thời gian qua, không chỉ có Tòa án, mà các tổ chức trọng tài thương mại ở nước ta, đã từng giải quyết nhiều vụ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trọng tài thương mại đã giải quyết nhiều các tranh chấp liên quan đến thuê nhà xưởng, đất đai. Tuy nhiên, thẩm quyền giải quyết của trọng tài chưa rõ ràng, vẫn còn vướng mắc.

Việc Luật Đất đai 2024 bổ sung trọng tài là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai là phù hợp thực tiễn và thật sự cần thiết.

Tuy nhiên, để quy định này đi vào thực tế, cần có quy định giải thích về khái niệm các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, sửa đổi thống nhất khái niệm tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai. Đồng thời cần có quy định hướng dẫn điều kiện, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thông qua cơ chế trọng tài.

Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp của Luật Việt An

• Tư vấn phương thức lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai;
• Chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu liên quan đến tranh chấp;
• Nghiên cứu hồ sơ, thu thập tài liệu, chứng cứ giải quyết tranh chấp;
• Tư vấn điều kiện, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài;
• Đại diện cho khách hàng hoặc là luật sư bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho khách hàng tại Tòa án, Trọng tài;
• Dịch vụ pháp lý khác theo yêu cầu của khách hàng.

Trên đây là tư vấn của Luật Việt An về giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại theo Luật Đất đai 2024. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai, xin vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!

Bài viết được cập nhật đến tháng 4/2024, bất kỳ sự thay đổi về pháp luật nào chưa được cập nhật, vui lòng liên hệ đến Luật Việt An để được hỗ trợ.