Một số nội dung về giải quyết tranh chấp hợp đồng mượn nhà

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở là sự kiện pháp lý xảy ra khi một trong hai bên hoặc cả hai bên vi phạm, bất đồng về việc thực hiện hay không thực hiện, thực hiện không đúng, không đủ các quyền và nghĩa vụ đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Việc hiểu rõ các quy định của pháp luật về tranh chấp mượn nhà sẽ giúp khách hàng có những phương án giải quyết các vấn đề xung quanh mình một cách tối ưu và hiệu quả hơn. Bài viết dưới đây, Luật Việt An sẽ làm rõ những vấn đề về giải quyết tranh chấp hợp đồng mượn nhà.

Hợp đồng mượn nhà là gì?

Hợp đồng cho mượn nhà có bản chất là hợp đồng mượn tài sản theo Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, hợp đồng cho mượn nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn (bên có nhà ở) cho bên mượn sử dụng căn nhà trong một khoảng thời gian nhất định mà không phải trả tiền cho bên cho mượn. Sau thời gian cho mượn nhà, bên mượn phải trả lại căn nhà đó cho bên cho mượn. Quan hệ cho mượn nhà được hình thành kể từ thời điểm chuyển giao nhà (chuyển giao quyền sử dụng nhà).

Căn cứ Điều 121 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng cho mượn nhà phải được lập thành văn bản và có các nội dung cơ bản sau:

• Họ và tên của các bên trong hợp đồng cho mượn nhà;
• Mô tả đặc điểm của nhà cho mượn;
• Thời gian giao nhận nhà cho mượn; thời hạn cho mượn nhà;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho mượn nhà;
• Cam kết của các bên hợp đồng cho mượn nhà;
• Các thỏa thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cho mượn nhà;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng cho mượn nhà;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên trong hợp đồng cho mượn nhà.

Phát sinh tranh chấp hợp đồng mượn nhà

Mặc dù quan hệ mượn tài sản thường không dựa trên sự chuyển giao lợi ích vật chất như quan hệ cho thuê hay chuyển nhượng, tuy nhiên khi bàn giao tài sản là nhà cho mượn có thể phát sinh những thay đổi, thiệt hại đối với tài sản. Quan hệ bồi thường thiệt hại phát sinh và có thể xảy ra tranh chấp nếu các bên không có thiện chí giải quyết theo hợp đồng.

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mượn nhà

Thương lượng

Là biện pháp mà hai bên tự thỏa thuận và giải quyết tranh chấp trong hòa bình, thiện chí.

• Tối đa ý chí và lợi ích các bên.
• Hạn chế lộ thông tin do không có sự tham gia của bên thứ ba.
• Tiết kiệm được nhiều chi phí giải quyết.

Hòa giải

Các bên tự do thỏa thuận với nhau và có thể thực hiện thông qua một bên thứ ba (hòa giải viên) để đi đến thống nhất cuối cùng.

• Tiết kiệm thời gian.
• Chi phí thấp
• Các bên có quyền tự định đoạt trong suốt quá trình hòa giải.
• Giữ mối quan hệ hợp tác và bí mật kinh doanh giữa các bên.
• Không mang tính ràng buộc, phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.

Tòa án

Toà án là cơ quan thường được lựa chọn khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, trong trường hợp thương lượng không có hiệu quả. Khi này, đương sự có thể nộp đơn khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền giải quyết, tiến hành nộp tạm ứng án phí. Toà án sau khi xem xét hồ sơ nếu đáp ứng được các điều kiện thì sẽ mở thủ tục để đưa ra xét xử.

• Chi phí để giải quyết một tranh chấp thương mại thông qua Tòa án sẽ thấp hơn so với trọng tài.
• Phán quyết của Tòa án có giá trị thi hành cao vì được cưỡng chế thi hành bằng sức mạnh của Nhà nước;
• Trình tự tố tụng chặt chẽ theo quy định của pháp luật nên thiếu linh hoạt và kéo dài;
• Tính xét xử công khai không phù hợp với hoạt động kinh doanh thương mại vì dễ ảnh hưởng đến bí mật kinh doanh cũng như uy tín của doanh nghiệp;
• Phán quyết có thể bị kháng cáo dẫn đến tranh chấp bị kéo dài.

Trọng tài thương mại

Trọng tài thương mại là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên tranh chấp thỏa thuận lựa chọn. Do đó, có thể hiểu rằng trọng tài là phương thức giải quyết tranh chấp, theo đó, các bên trong tranh chấp sẽ thỏa thuận mang vấn đề tranh chấp của mình ra trọng tài để Hội đồng trọng tài (có thể có một hoặc nhiều trọng tài viên) xem xét và đưa ra quyết định cuối cùng ràng buộc các bên tranh chấp buộc phải tuân thủ theo.

• Các bên có thể tự do lựa chọn trọng tài viên mà mình mong muốn.
• Giữ được bí mật kinh doanh.
• Thường được các bên tranh chấp lựa chọn là phương thức giải quyết tranh chấp cuối cùng.
• Trọng tài không thể tự mình ra quyết định áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Phán quyết trọng tài mang giá trị chung thẩm, các bên tranh chấp không thể yêu cầu trọng tài xét xử lại lần nữa.
• Trọng tài không có thẩm quyền đương nhiên để giải quyết vụ việc.

Ví dụ về giải quyết tranh chấp hợp đồng mượn nhà bằng Tòa án

Tên bản án: Bản án số 140/2019/DS-PT ngày 28/02/2019

Nguyên đơn: Bà B; Bị đơn: Bà D

Vấn đề pháp lý của vụ kiện:

Tranh chấp về hợp đồng cho mượn nhà, tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà, yêu cầu hủy văn bản công chứng vô hiệu.

Tóm tắt vụ việc:

Ông Cao Minh P có thỏa thuận với bà Lâm Kim D để mua một căn nhà, đồng thời ông P cho bà B ký kết hợp đồng mua bán nhà với bà Lâm Kim D.

Cùng ngày, bà B và bà D có ký kết “Hợp đồng mượn nhà”. Nội dung là bên A đồng ý cho bên B mượn một phần thuộc sở hữu của bên A trong căn nhà với mục đích là làm nhà ở, thời hạn mượn là 10 năm. Tuy nhiên thực tế là hai bên thỏa thuận thuê nhà.

Do bà D vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê nhà nên bà B khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng cho mượn nhà giữa bà B và bà D với lý do tại thời điểm ký kết hợp đồng cho mượn nhà thì bà B chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là không đúng quy định của pháp luật; tuyên bố chấm dứt thỏa thuận cho thuê nhà ở giữa bà B và bà D; buộc bà D có nghĩa vụ trả lại nhà cho bà B. Đồng thời, yêu cầu bà D có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà còn thiếu.

Phán quyết của Tòa án:

• Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
• Tuyên bố “Hợp đồng mượn nhà” số 022856 được Phòng Công chứng II Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 27/7/2012 giữa bà Cao Hà Phương B và bà Lâm Kim D là vô hiệu.
• Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lâm Kim D về việc tuyên bố “Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” là vô hiệu.
• Bà Lâm Kim D có nghĩa vụ trả cho bà Cao Hà Phương B số tiền thuê nhà còn thiếu và tiền hưởng lợi từ việc xác lập giao dịch dân sự vô hiệu
• Bà Lâm Kim D và những người có liên quan có nghĩa vụ giao trả ngay căn nhà cho bà Cao Hà Phương B.

Luật áp dụng cho từng phương thức giải quyết tranh chấp

Đối với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mượn nhà, tất cả các phương thức giải quyết tranh chấp đều phải dựa vào Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014 cùng các Nghị định và Thông tư có liên quan. Ngoài ra, với Tòa án, thủ tục tố tụng cần tuân theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Với phương thức Trọng tài thương mại, việc xác định luật áp dụng về tố tụng trọng tài như các quy định về trình tự, thủ tục tố tụng trọng tài, vấn đề thời hiệu khởi kiện, thành lập hội đồng trọng tài (chỉ định trọng tài viên, tiêu chuẩn, điều kiện trọng tài viên), xét xử trọng tài (thủ tục lấy lời khai, thu thập chứng cứ, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời), thủ tục ra phán quyết, cho đến công nhận và thi hành phán quyết trọng tài… cũng dựa trên 02 nguyên tắc riêng. Cụ thể, một mặt, trọng tài tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong việc xác định luật áp dụng về tố tụng giải quyết tranh chấp. Mặt khác, trường hợp các bên không thỏa thuận được thì trọng tài sẽ áp dụng các quy tắc tố tụng trọng tài của chính tổ chức trọng tài quy chế đó và phù hợp với pháp luật nước nơi thành lập trọng tài, hay là nơi xét xử trọng tài (Lex Arbitri).

Lưu ý về điều kiện có hiệu lực hợp đồng mượn nhà

Điều kiện về nhà được cho mượn

Căn cứ điểm d khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở là đối tượng của hợp đồng cho mượn nhà phải có đủ các điều kiện như sau:

• Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở
• Không bị tranh chấp, bị khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu và đang trong thời hạn sở hữu nhà ở (đối với sở hữu nhà ở có thời hạn)
• Không bị kê biên
• Không thuộc diện quyết định bị giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Điều kiện bên cho mượn

Căn cứ khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, điều kiện đối với bên cho mượn bao gồm:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người ủy quyền của chủ sở hữu theo giấy ủy quyền/hợp đồng ủy quyền hợp pháp;
• Chủ sở hữu là cá nhân: phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
• Chủ sở hữu là tổ chức: phải có tư cách pháp nhân.

Điều kiện bên mượn nhà

Đối với bên mượn nhà, căn cứ khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, điều kiện bên mượn tham gia hợp đồng cho mượn nhà gồm:

• Nếu là cá nhân trong nước: phải có đủ năng lực hành vi dân sự và và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở cho ở nhờ;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú/thường trú tại nơi có nhà ở cho ở nhờ.

Tài liệu khách hàng cần cung cấp để tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mượn nhà

• Hợp đồng cho mượn nhà;
• Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở;
• Các minh chứng khác chứng minh tính hợp pháp của nhà được cho mượn;
• Các giấy tờ thông tin cá nhân của người cho mượn nhà và người mượn nhà;

Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mượn nhà

Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hoặc có nhu cầu hỗ trợ dịch vụ liên quan đến các vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp mượn nhà ở, xin vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!