Giải quyết tranh chấp đất đai của hộ gia đình

Có thể hiểu tranh chấp đất đai của hộ gia đình là những bất đồng quan điểm thường diễn ra giữa các thành viên trong hộ gia đình với nhau, hay giữa hộ gia đình với các cá nhân sử dụng đất khác về các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất. Song, thực tế không phải thành viên nào trong hộ gia đình sử dụng đất cũng nắm được các quy định pháp luật, do đó việc giải quyết các tranh chấp dường như trở nên khó khăn, và tốn nhiều thời gian. Nhưng thông qua bài viết này, Luật Việt An sẽ tổng hợp các quy định hiện hành nhằm cung cấp cho Quý khách những thông tin liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai của hộ gia đình.

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực ngày 1/1/2025);
• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị quyết 04/2017/NĐ-HĐTP Hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

Quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Về hộ gia đình sử dụng đất thì tại Luật Đất đai 2013, cụ thể khoản 29 Điều 3 có quy định như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong trường hợp này là quyền sử dụng chung của các thành viên trong gia đình.

Tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định:

“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Như vậy nghĩa là khi chuyển nhượng, thừa kế hay có tranh chấp xảy ra thì các thành viên trong hộ gia đình có quyền ngang nhau.

Vậy dựa theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

• Thứ nhất, các thành viên có quan hệ hôn nhân; quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi,…);
• Thứ hai, đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
• Thứ ba, có quyền sử dụng đất chung theo các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…); hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung; hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…

Các tranh chấp đất đai của hộ gia đình

Các tranh chấp đất đai của hộ gia đình bao gồm một số dạng tranh chấp phổ biến sau đây:

Tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Đây là tranh chấp diễn ra khi một trong những thành viên sử dụng đất trong hộ gia đình tự ý thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác mà không được sự đồng ý, cho phép bằng văn bản của những thành viên còn lại có quyền sử dụng đất chung trong hộ gia đình.

Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Có thể nói đây là một trong những loại tranh chấp có liên quan đến đất đai phổ biến hiện nay. Thông thường loại tranh chấp này xảy ra khi đất đứng tên hộ gia đình mà một trong các thành viên của hộ gia đình đã qua đời nhưng không để lại di chúc. Do đó, không thể xác định và phân chia ranh giới rõ ràng phần đất cho từng người trong hộ gia đình.

Tranh chấp đất với hộ liền kề

Loại tranh chấp này thường xảy ra khi các bên chủ thể không phân biệt được ranh giới phân chia quyền sử dụng đất rõ ràng của các hộ gia đình với nhau. Nguyên do dẫn đến tranh chấp là một bên cho rằng bên kia có hành vi lấn chiếm, sử dụng đất bên phần đất của hộ gia đình mình.

Tranh chấp lối đi chung của các hộ gia đình

Giữa các hộ gia đình ở gần nhau thì lối đi chung luôn là một vấn đề khó thống nhất và dễ xảy ra tranh chấp. Tranh chấp có thể xảy ra khi các bên không thống nhất được việc làm hoặc sử dụng một lối đi chung. Nguyên nhân thường do một bên tự ý làm một lối đi chung trên diện tích thuộc quyền sử dụng của bên còn lại.

Tranh chấp khi đất có sổ đỏ bị trùng, bị thiếu diện tích thực tế

Tranh chấp này thường xảy ra do sai sót trong quá trình cấp giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền dẫn đến diện tích đất đã được cấp cho hộ gia đình này mà lại ghi vào giấy chứng nhận cho người khác. Hoặc diện tích trong giấy chứng nhận được cấp không trùng với diện tích đất thực tế.

Cách giải quyết tranh chấp đất đai của hộ gia đình

Bước 1: Khi xảy ra tranh chấp, trước tiên các thành viên trong gia đình cần tiến hành tự hòa giải; hoặc hòa giải cơ sở (không bắt buộc). Trong trường hợp hòa giải không thành, các bên cần gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải đối với một số trường hợp bắt buộc phải hoà giải. Nếu không thuộc trường hợp bắt buộc hoà giải có thể thực hiện khởi kiện ngay tại Toà án để yêu cầu Tòa án giải quyết.

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, trường hợp không bắt buộc hòa giải là những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,…

Bước 2: Trường hợp tranh chấp bắt buộc phải hoà giải tại UBND cấp xã, nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành; Căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, tùy từng trường hợp cụ thể mà lựa chọn cơ quan giải quyết như sau:

1. Đất có Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013; nộp đơn yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.
2. Đất không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ trên thì lựa chọn nộp đơn tại 1 trong 2 cơ quan sau:

• Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trường hợp vẫn không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì đương sự có quyền khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật tố tụng hành chính.
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật tố tụng dân sự.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất hộ gia đình

Đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có thẩm quyền thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai. Trường hợp hoà giải không thành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Trường hợp 1: Đất có Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì thẩm quyền do Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết.

Trường hợp 2: Đất không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy định thì các bên lựa chọn 1 trong 2 cơ quan có thẩm quyền giải quyết, cụ thể:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện. Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thể xét xử sơ thẩm trong những trường hợp sau đây:
• Vụ việc dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện nếu xét thấy cần thiết hoặc do lời đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện.
• Đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai hộ gia đình

Giải quyết tranh chấp đất đai của hộ gia đình bằng hòa giải

Bước 1: Tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở

Khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên có thể tự hòa giải, thương lượng với nhau để giải quyết tranh chấp. Hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở (thông qua hòa giải viên theo quy định của Luật Hòa giải cơ sở).

Bước 2: Nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai

Các bên không tự hoà giải được thì cần gửi đơn yêu cầu hoà giải tranh chấp đất đai; kèm các tài liệu chứng cứ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ nhân thân của các bên; biên bản đo đạc,…) đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hoà giải.

Bước 3:Trách nhiệm của UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp khi nhận đơn yêu cầu hoà giải.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày; cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Nếu xác nhận hồ sơ đầy đủ thì UBND cấp xã tiến hành thẩm tra; xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp:

• Thu thập giấy tờ, tài liệu, chứng cứ do các bên liên quan cung cấp về nguồn gốc đất; quá trình sử dụng đất; hiện trạng sử dụng đất;
• Thành lập Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai để thực hiện hoà giải. Bao gồm: Chủ tịch hội đồng là Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND; đại diện ủy ban MTTQ; tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn,..; đại diện nhân dân biết rõ về thửa đất; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp; đại diện Hội Nông dân/ Hội phụ nữ/ Hội cựu chiến binh,…

Bước 4: Tổ chức cuộc họp hòa giải tranh chấp đất

Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. Chủ tịch hội đồng tổ chức cuộc họp hoà giải có sự tham gia của các bên tranh chấp; thành viên Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai và người có quyền, nghĩa vụ liên quan. (Lưu ý, theo quy định tại Luật Đất đai 2024, sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai).

• Việc hoà giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt.
• Trường hợp một trong các bên vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hoà giải không thành.

Bước 5: Lập biên bản ghi nhận kết quả hòa giải

Kết quả hoà giải phải được lập thành biên bản và phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng; các bên tranh chấp có mặt tại buổi hoà giải; các thành viên hội đồng hoà giải; các bên liên quan và phải có đóng dấu của UBND cấp xã. Biên bản phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã.

Trường hợp hòa giải thành: Lập biên bản hòa giải thành. Các bên tự giác thực hiện theo các nội dung đã thống nhất theo biên bản hòa giải.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo phương thức khởi kiện tại Tòa án

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Nguyên đơn nộp hồ sơ khởi kiện là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp với hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện theo mẫu;
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
• Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp;
• Giấy tờ của người khởi kiện (căn cước nhân dân; xác nhận thông tin về cư trú);
• Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm; Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp…

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ khởi kiện

• Sau khi nhận được hồ sơ, Tòa án xem xét và ra quyết định có thụ lý vụ án không; thông báo cho người khởi kiện nếu có yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn kiện; trả đơn kiện; thụ lý đơn kiện; chuyển giao đơn kiện.
• Chánh án Tòa án tiến hành phân công thẩm phán để giải quyết vụ án.
• Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo tạm ứng án phí; vụ án sẽ được thụ lý sau khi Tòa án nhận biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Bị đơn và các bên liên quan nộp bản ghi ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo.

Bước 3: Thụ lý vụ án và chuẩn bị xét xử

• Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Nếu vụ việc phức tạp, được gia hạn thêm không quá 02 tháng.
• Quá trình chuẩn bị xét xử Toà án sẽ tổ chức các buổi lấy lời khai; thông báo mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải. Tại đây, nếu các bên thỏa thuận được với nhau thì Tòa án ra quyết định công nhận hòa giải thành. (Điều 208, 212 BLTTDS 2015).
• Trường hợp các bên không thống nhất giải quyết thì Toà án ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử khi đã đủ hồ sơ cần thiết. Trong 01 tháng từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử; Tòa án phải mở phiên xét xử sơ thẩm.
• Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định.

Lưu ý:

Theo khoản 3 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cần đặc biệt lưu ý về thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai để tránh mất quyền lợi:

• Đối với hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày;
• Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là không quá 45 ngày;
• Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày;
• Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là không quá 90 ngày;
• Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, Quyết định công nhận hòa giải thành là không quá 30 ngày.

Các khoảng thời gian trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Ngoài ra, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.

Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Việt An

• Tư vấn về phương án giải quyết những tranh chấp đất đai hộ gia đình đúng theo quy định pháp luật.
• Hướng dẫn hồ sơ, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai; tranh chấp về mua bán, tặng cho, chuyển nhượng; thừa kế quyền sử dụng đất;
• Hỗ trợ soạn thảo, chuẩn bị đơn từ; văn bản khởi kiện nộp tại Tòa án hoặc hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp tại Ủy ban nhân dân;
• Đại diện khách hàng tham gia hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
• Tham gia tố tụng tại Tòa án trong trường hợp giải quyết tranh chấp tại Tòa.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn hay tìm hiểu kỹ hơn về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của hộ gia đình, xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất.