Dịch vụ giải quyết tranh chấp mua bán tài sản tại Hồ Chí Minh

Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những loại hợp đồng cơ bản và phổ biến bậc nhất hiện nay. Kéo theo đó, tranh chấp mua bán tài sản cũng trở thành loại tranh chấp phổ biến hiện nay, nhất là tại các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh. Qua bài viết này, Luật Việt An sẽ chia sẻ những thông tin pháp lý cơ bản về giải quyết tranh chấp mua bán tài sản tại Hồ Chí Minh.

Thế nào là tranh chấp mua bán tài sản?

Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, mua bán tài sản được hiểu là sự thỏa thuận của các bên, trong đó, bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Về khái niệm tranh chấp mua bán tài sản, hiện nay, pháp luật không có quy định giải thích cụ thể. Theo cách hiểu phổ biến nhất, có thể định nghĩa khái niệm tranh chấp mua bán tài sản như sau:

Tranh chấp mua bán tài sản là mâu thuẫn, xung đột về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ hợp đồng mua bán tài sản.

Tranh chấp mua bán tài sản bao gồm 02 loại cơ bản là tranh chấp dân sự và tranh chấp thương mại. Trong đó:

Ví dụ 1: Tranh chấp dân sự

Bà A ký hợp đồng bán cho bà B căn hộ tại Khu đô thị X (là căn hộ cũ của bà A). Tuy nhiên, sau khi bàn giao nhà, bà B không thanh toán số tiền còn lại cho bà A vì cho rằng căn hộ không đảm bảo chất lương như thỏa thuận tại hợp đồng nên phát sinh tranh chấp.

Tranh chấp giữa bà A và bà B là tranh chấp dân sự. Vì, việc bà A bán căn hộ cho bà B không phải là hoạt động kinh doanh thường xuyên nhằm mục đích sinh lời.

Ví dụ 2: Tranh chấp thương mại

Ông A ký hợp đồng mua căn hộ của công ty bất động sản M. Tuy nhiên, công ty M không thực hiện bàn giao căn hộ và giấy tờ cho ông A theo đúng thời hạn thỏa thuận nên ông A muốn hủy hợp đồng mua bán này nên phát sinh tranh chấp.

Đây được xác định là tranh chấp thương mại vì trong quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ, công ty M là thương nhân, hoạt động kinh doanh bất động sản để sinh lời.

Một số nguyên nhân dẫn đến tranh chấp mua bán tài sản tại Hồ Chí Minh chưa được thực hiện nhanh

Tranh chấp mua bán tài sản nói chung và tranh chấp mua bán tài sản tại Hồ Chí Minh nói riêng khá đã dạng và xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Dưới đây một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp mua bán tài sản phổ biến nhất tại Hồ Chí Minh:

Bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán

• Nghĩa vụ thanh toán của bên mua là một trong những nội dung cốt lõi của giao dịch/ hợp đồng mua bán tài sản. Vì vậy, trên thực tế, đây là một trong những nguyên nhân hàng đầu làm phát sinh tranh chấp mua bán tài sản.
• Việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán của bên mua có thể được thể hiện thông qua hành vi như: không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc không đúng nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận.

Ví dụ: thanh toán không đủ tiền, thanh toán không đúng thời hạn, …

Bên bán vi phạm cam kết đối với tài sản giao cho bên mua

• Việc bên bán vi phạm cam kết đối với tài sản giao cho bên mua có thể là chất lượng tài sản không đúng với thỏa thuận thậm chí là giao sai loại tài sản, bên bán giao thiếu số lượng tài sản, giao không đúng thời gian và địa điểm đã thỏa thuận tại hợp đồng.
• Việc này đương nhiên làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyển lợi của bên mua tài sản. Do đó, những tranh chấp mua bán tài sản phát sinh do nguyên nhân này cũng khá phố biến hiện nay.

Nội dung thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng

• Trên thực tế, vì nhiều nguyên nhân khác nhau mà nội dung hợp đồng mua bán hàng hóa không thể hiện đầy đủ nội dung mà các bên đã thỏa thuận, trao đổi. Hoặc, một số trường hợp khác có thỏa thuận nhưng không rõ ràng.
• Chính điều này đã dẫn đến tranh chấp giữa các bên khi phát sinh những tình huống không được thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng trong hợp đồng trên thực tế.

Các dạng tranh chấp mua bán tài sản phổ biến

Các dạng tranh chấp mua bán tài sản hiện nay khá đa dạng và xuất phát từ nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau. Dựa trên những nguyên nhân phát sinh tranh chấp mua bán tài sản đã phân tích ở trên và thực tiễn hiện nay, có thể xác định các dạng tranh chấp mua bán tài sản phổ biến hiện nay, bao gồm:

• Tranh chấp về việc bên mua không trả tiền, trả tiền không đầy đủ hoặc trả đúng hạn sau khi giao dịch hoàn tất.
• Tranh chấp về việc tài sản mua/ bán không đáp điều kiện, yêu cầu và cam kết trong hợp đồng mua bán.
• Tranh chấp về việc không rõ ràng về quyền sở hữu của tài sản sau khi giao dịch.
• Tranh chấp về việc tài sản bị hỏng hoặc không hoạt động đúng như cam kết sau khi hoàn tất giao dịch mua bán
• Tranh chấp về việc không rõ ràng về điều kiện bảo hành hoặc trách nhiệm sau khi giao dịch.

Giải quyết tranh chấp mua bán tài sản tại Hồ Chí Minh nhanh nhất

Hiện nay, để giải quyết tranh chấp mua bán tài sản có rất nhiều phương thức khác nhau. Trên thực tế, có 04 phương thức giải quyết tranh chấp cơ bản và được sử dụng phổ biến nhất như sau:

Thương lượng

Thương lượng là biện pháp giải quyết tranh chấp ban đầu mà các bên ưu tiên áp dụng vì sự linh hoạt của biện pháp này. Các ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, thương lương và đưa ra ý kiến của mình để giải quyết tranh chấp.

Áp dụng biện pháp thương lượng không đòi hỏi các bên phải tuân theo trình tự, thủ tục nhất định mà còn có thể đảm bảo các yêu cầu về thời gian, chi phí cũng như tính bảo mật thông tin.

Tuy nhiên, mức độ hiệu quả của biện pháp này không cao vì phụ thuộc hoàn toàn vào thiện chí hợp tác giữa các bên.

Hòa giải

Khác với thương lương, việc hòa giải sẽ có sự tham gia của bên thứ 3 đóng vai trò là người hòa giải. Trên cơ sở phân tích từng khía cạnh của vấn đề, đưa ra một số giải pháp giải quyết tranh chấp để các bên tham khảo. Việc hòa giải có thể do các bên tự tổ chức hoặc gửi yêu cầu hòa giải đến tổ hòa giải cơ sở (thường là UBND cấp xã) theo Điều 16 Luật Hòa giải cơ sở 2013.

Biện pháp hòa giải cũng tương đối linh hoạt, không làm mất nhiều thời gian, chi phí của các bên. Ngoài ra, việc hòa giải cũng giúp các bên nhìn nhận vấn đề trên nhiều khía cạnh, đồng thời, người hòa giải cũng đóng vai trò kìm hãm mâu thuẫn, xung đột giữa các bên.

Tuy nhiên, việc hòa giải được thực hiện dựa trên cơ sở tự nguyện giữa các bên nên hiệu quả cũng phụ thuộc hoàn toàn vào thiện chí của mỗi bên trong quá trình hòa giải.

Trọng tài thương mại

Điều kiện

• Theo Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010, Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa các bên trong hoạt động thương mại. Vì vậy, đối với trường hợp là tranh chấp thương mại, các bên hoàn toàn có thể lựa chọn giải quyết bằng hình thức Trọng tài.
• Tuy nhiên, theo Điều 5 Luật này, điều kiện tiên quyết để giải quyết tranh chấp mua bán tài sản bằng Trọng tài thương mại là các bên trong tranh chấp phải có thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài. Thỏa thuận này có thể xác lập trước hoặc sau khi phát sinh tranh chấp.

Đặc trưng

• Căn cứ Điều 58 Luật Trọng tài thương mại 2010, kết quả của phương thức trọng tài là phán quyết trọng tài, phán quyết này mang tính chung thẩm, không bị kháng cáo, kháng nghị.
• Trọng tài mang tính độc lập và bảo mật cao. Quy trình giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài thường linh hoạt hơn so với tòa án truyền thống, với hình thức xét xử kín, không công khai là một trong những lợi thế bảo đảm bí mật thương mại trong kinh doanh của các bên.
• Ngoài ra, các bên thường có thể tự thỏa thuận về quy trình, quy tắc và thời gian xử lý. Quyết định của trọng tài thường là cuối cùng và không thể xem xét lại trừ khi có các cơ sở pháp lý cụ thể để làm như vậy. Điều này có thể mang lại tính chắc chắn và dễ thực hiện.

Đối với tranh chấp mua bán tài sản thành phố Hồ Chí Minh, Quý khách có thể lựa chọn một trong những tổ chức trọng tài tại đây để giải quyết.

Ví dụ:

• Trung tâm Trọng tài Thương mại Phía Nam (STAC)
• Trung tâm trọng tài thương mại Tài chính (FCCA)
• Trung tâm trọng tài thương mại Toàn Cầu (GCAC)
• Trung tâm trọng tài thương mại Nam Việt (NVCAC)
• Và một số trung tâm trọng tài khác

Tòa án

Khác với Trọng tài, theo Điều 26 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mua bán tài sản dù là tranh chấp thương mại hay tranh chấp dân sự.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp mua bán tài sản của Tòa án được xác định như sau:

Thẩm quyền của Tòa án theo cấp

Căn cứ Điều 35 và Điều 37 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), Tòa án cấp huyện có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp mua bán tài sản. Tuy nhiên, những tranh chấp sau đây thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp tỉnh:

• Vụ án tranh chấp có yếu tố nước ngoài
• Vụ án tranh chấp do Tòa án cấp tỉnh tự mình lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của Tòa án cấp huyện

Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

Theo Điều 39 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Ngoài ra, đối với một số trường hợp đặc biệt, các bên cũng có thể lựa chọn Tòa án có thẩm quyền giải quyết, Quý khách có thể tham khảo các trường hợp cụ thể tại quy định này.

Từ những phân tích nêu trên, có thể xác định, trong hầu hết các trường hợp, thẩm quyền giải quyết tranh chấp mua bán tài sản thuộc về Tòa án cấp huyện (hoặc cấp tỉnh nếu vụ án có yếu tố nước ngoài) nơi bị đơn cư trú.

Nếu có yêu cầu giải quyết tranh chấp tại thành phố Hồ Chí Minh, Quý khách có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án dưới đây, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể:

• Tòa án cấp tỉnh: Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
• Tòa án cấp huyện: Tòa án nhân dân Quận Bình Tân; Tòa án nhân dân Quận 1; Tòa án nhân dân Quận Tân Phú; Tòa án nhân dân huyện Củ Chi;…

Có thể coi Tòa án là biện pháp giải quyết tranh chấp truyền thống nhưng triệt để nhất so với 03 biện pháp nêu trên. Tuy nhiên, việc thực hiện lại tương đối phức tạp vì phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. Chính vì vậy, điều này buộc các bên phải đầu tư chi phí, thời gian và công sức trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Tài liệu khách hàng cần cung cấp khi giải quyết tranh chấp mua bán tài sản

Nếu Quý khách hàng có yêu cầu Luật Việt An hỗ trợ giải quyết tranh chấp mua bán tài sản, Quý khách hàng cần cung cấp những tài liệu liên quan đến giao dịch/ hợp đồng mua bán tài sản, bao gồm:

• Hợp đồng mua bán tài sản hoặc văn bản thỏa thuận mua bán tài sản;
• Tin nhắn trao đổi giữa các bên trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản;
• Tài liệu được lập trong quá trình thực hiện hợp đồng. Ví dụ: Biên lai thanh toán, biên bản bàn giao tài sản, biên bản kiểm định chất lượng tài sản, …
• Và những loại tài liệu khác có liên quan.

Phí, lệ phí giải quyết tranh chấp mua bán tài sản

Một số câu hỏi liên quan

Trình tự thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp mua bán tài sản tại Tòa án được tiến hành như thế nào?

Thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp mua bán tài sản là bao lâu?

• Đối với hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng dân sự: 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
• Đối với hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng thương mại: 02 năm, kể từ thời điểm quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.

Có đồng thời yêu cầu Tòa án và Trọng tài giải quyết tranh chấp mua bán tài usản không?

Theo quy định tại Điều 6 Luật Trọng tài thương mại 2010, trong trường hợp các bên tranh chấp đã có thoả thuận trọng tài mà một bên khởi kiện tại Toà án thì Toà án phải từ chối thụ lý, trừ trường hợp thoả thuận trọng tài vô hiệu hoặc thoả thuận trọng tài không thể thực hiện được.

Ngoài ra, theo hướng dẫn tại Điều 2 Nghị quyết 01/2014/NQ-HĐTP, về cơ bản, đối với những tranh chấp Hội đồng trọng tài đang thụ lý giải quyết thì khi có yêu cầu khởi kiện, Tòa án sẽ trả đơn khởi kiện theo quy định.

Dịch vụ giải quyết liên quan đến tranh chấp mua bán tài sản của Luật Việt An

• Rà soát hợp đồng, quy định pháp luật, tư vấn pháp lý để giải quyết tranh chấp mua bán tài sản cho khách hàng;
• Xác định đối tượng tranh chấp giúp xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của mỗi bên;
• Tư vấn, tìm ra cơ sở pháp lý cho khách hàng, giải thích quy định pháp luật có thể ảnh hưởng đến vụ tranh chấp;
• Đại diện khách hàng tham gia thương lượng, hòa giải tranh chấp;
• Đại diện khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại cơ quan Tòa án, Trọng tài trong quá trình giải quyết tranh chấp mua bán tài sản.

Quý khách có nhu cầu tư vấn giải quyết tranh chấp mua bán tài sản tại Hồ Chí Minh, vui lòng liên hệ Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ hiệu quả nhất!