Giải quyết tranh chấp đất đai tại Hồ Chí Minh

Hiện nay, các tranh chấp đất đai tại địa bàn thành phố Hồ Chí minh đang diễn ra phổ biến. Tuy nhiên không phải ai khi tham gia vào tranh chấp đất đai cũng nắm rõ các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai. Trong bài viết sau đây, Luật Việt An sẽ giới thiệu các quy định liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai.

Căn cứ pháp lý

• Luật Tố tụng Dân sự 2015;
• Luật Hòa giải cơ sở 2013;
• Luật Đất đai 2013;
• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

Tranh chấp đất đai là gì?

Theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Theo như quy định này, tranh chấp đất đai được hiểu theo nghĩa rộng. Theo đó, tranh chấp đất đai có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất và tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, có thể phân chia các loại tranh chấp đất đai thành hai nhóm chính như sau:

• Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,…

Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai

Hòa giải

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai được Nhà nước khuyến khích sử dụng. Các bên sẽ thực hiện các thủ tục hòa giả dưới sự tham gia của hòa giải viên theo quy định tại Luật Hòa giải cơ sơ.

Nếu các bên tranh chấp hòa giải thành công thì tranh chấp được giải quyết. Nếu các bên không hòa giải được thì phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải. Nếu không hòa giải được thì tùy vào từng trường hợp các bên có thể chọn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Tuy nhiên cần lưu ý, trong một số trường hợp nhất định nếu các không hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã sẽ không được khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

• Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
• Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Bên cạnh đó, tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định như sau:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.”

Như vậy, tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện.

Các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết tranh chấp

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp là:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân;
• Khởi kiện tại Tòa.

Đối với những tranh chấp đất đai cho Ủy ban nhân nhân giải quyết, các quyết định của Ủy ban nhân dân có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên tranh chấp.

Khởi kiện tại Tòa án

Nếu các bên không thể hòa giải để giải quyết tranh chấp thì các bên sẽ thực hiện khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 39 Luật Tố tụng Dân sự, đối tượng tranh chấp là đất đai thì chỉ Tòa án nơi đất có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Bên cạnh đó, Điều 40 Luật Tố tụng Dân sự cũng có quy định nếu tranh chấp đất mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các mảnh đất để giải quyết.

Theo quy định trên, tranh chấp đất đai sẽ khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ sau và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết:

• Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ nêu trên và đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nhân dân thì Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ nêu trên và đương sự nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân thì Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân được thực hiện như sau:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết tranh chấp. Nếu các bên không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh giải quyết tranh chấp. Nếu các bên không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Bước 1: Hòa giải

Các bên tiến hành hòa giải tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Đương sự cần chuẩn bị hồ sơ gồm các tài liệu sau:

• Đơn khởi kiện;
• Giấy tờ pháp lý của đương sự;
• Biên bản hòa giải không thành công;
• Tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 3: Nộp đơn khởi kiện

Đương sự có thể nộp hồ sơ cho Tòa án nhân dân nơi có đất đang tranh chấp bằng những hình thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi hồ sơ đến Tòa án bằng đường bưu điện;
• Nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Bước 4: Tòa án tiếp nhận và thụ lý vụ án.

Thủ tục giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Các bên khởi kiện chuẩn bị hồ sơ gồm các thành phần sau và nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền:

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp;
• Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân xã;
• Tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 2: Ủy ban nhân dân tiếp nhận và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.

Nếu hồ sơ không hợp lệ, Ủy ban nhân dân thông báo để sửa đổi, bổ sung trong vòng 03 ngày làm việc.

Bước 3: Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải

Bước 4: Tổ chức cuộc họp hòa giải

Cuộc họp hòa giải phải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 5 (nếu có): Các bên gửi ý kiến bằng văn bản khác với nội dung tại biên bản hòa giải

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải, các bên có ý kiến khác với nội dung trong biên bản thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai tại Hồ Chí Minh của Luật Việt An

• Tư vấn các quy định pháp luật liên quan đến tranh chấp đất đai;
• Chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu liên quan đến tranh chấp;
• Nghiên cứu hồ sơ, thu thập tài liệu, chứng cứ;
• Đại diện cho khách hàng hoặc là luật sư bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho khách hàng tại Tòa án;
• Dịch vụ pháp lý khác theo yêu cầu của khách hàng.

Quý khách hàng có thắc mắc liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai tại Hồ Chí Minh, xin vui lòng liên hệ Công ty luật Việt An để được đội ngũ luật sư của chúng tôi hỗ trợ tốt nhất!