Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) đã thay đổi nhiều quy định về quản lý đất đai đang được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2013, trong đố có điều kiện để chuyển nhượng đất. Trong bài viết dưới đây, Luật Việt An sẽ tư vấn cho khách hàng điều kiện chuyển nhượng đất từ năm 2025 được cập nhật theo Luật Đất đai năm 2024 được ban hành ngày 18/01/2024.
Chuyển nhượng đất là gì?
Chuyển nhượng đất (hay còn gọi đầy đủ là chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (bên nhận chuyển nhượng) sử dụng thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều kiện đối với bên chuyển nhượng đất
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:
Có Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng đất phải có một trong các Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Lưu ý trừ hai trường hợp sau đây không cần phải có những giấy tờ trên:
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản.
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.
Trường hợp chưa có Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, so với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm 2 trường hợp ngoại lệ khi các bên có Giấy chứng nhận nhưng vẫn đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (i) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản: (ii) Trường hợp chưa có Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp
Đất để thực hiện giao dịch chuyển nhượng phải là đất không có tranh chấp.
Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung căn cứ tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Như vậy, đất có thể không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết.
Đất còn trong thời hạn sử đụng đất
Thời hạn sử dụng đất được quy định tại Mục 1 Chương XIII Luật Đất đai 2024. Theo đó, bao gồm các loại thời hạn sử dụng đất:
Đất sử dụng ổn định lâu dài;
Đất sử dụng có thời hạn.
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp bởi cơ quan nhà nước
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
Đây là hai điều kiện mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013. Đó là những trường hợp mà đất đai phải không bị áp dụng các biện pháp của tố tụng dân sự, nhằm đảm bảo bên chuyển nhượng có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng.
Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng
Theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:
Đối với tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:
Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
Vốn đầu tư;
Thời hạn sử dụng đất;
Tiến độ sử dụng đất.
Quy định này về cơ bản tương tự giống so với Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, có bổ sung cụ thể thêm các nội dung chính của phương án sử dụng đất nông nghiệp, giúp các tổ chức kinh tế có thể dễ dàng, thuận tiện hơn khi xây dựng phương án sử dụng đất nông nghiệp.
Đối với cá nhân
Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức quy định thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
Như vậy, nếu như Luật Đất đai trước đây quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa (Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013) thì đến Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nhưng với điều kiện phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa.
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng.
So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Đồng thời đối với trường hợp không được nhận chuyển nhượng ở khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, quy định mới chỉ hạn chế với cá nhân chứ không hạn chế chuyển nhượng với hộ gia đình.
Điều kiện chuyển nhượng đất từ năm 2025 trong một số trường hợp cụ thể
Trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm
Theo Khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện:
Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
Theo Khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:
Các điều kiện tương tự như trường hợp trên;
Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Như vậy, so với Luật Đất đai 2013, thì Luật Đất đai 2024 không chỉ quy định điều kiện mua, bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm mà còn quy định điều kiện mua, bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Theo đó, trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất thì phải đáp ứng thêm điều kiện về ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Trường hợp thực hiện chuyển nhượng đất đối với cá nhân là người dân tộc thiểu số
Theo Điều 48 Luật Đất đai 2024, cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.
Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024. Trước đây, Luật Đất đai 2013 cho phép hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản
Cùng với thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 cũng bắt đầu có hiệu lực. Để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản ngoài việc tuân thủ các điều kiện theo pháp luật đất đai còn cần đáp ứng các điều kiện của pháp luật chuyên ngành về kinh doanh bất động sản theo Điều 40 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 áp dụng đối với (i) dự án; (ii) bên chuyển nhượng và (iii) bên nhận chuyển nhượng.
Một số lưu ý
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của Luật Việt An
Tư vấn khách hàng về điều kiện chuyển nhượng đất;
Tư vấn điều kiện, thủ tục, quyền và nghĩa vụ các bên chuyển nhượng đất;
Tư vấn thủ tục đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai;
Đại diện theo ủy quyền cho khách hàng tham gia quá trình đàm phán, kí kết hợp đồng;
Đại diện giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà đất tại Tòa án và cơ quan hành chính.
Trên đây là tư vấn của Luật Việt An về quy định về điều kiện chuyển nhượng đất từ năm 2025. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan hay có nhu cầu tư vấn pháp luật về đất đai, vui lòng liên hệ Luật Việt An để được hỗ trợ tốt nhất!
Bài viết được cập nhật đến tháng 4/2024, bất kỳ sự thay đổi về pháp luật nào chưa được cập nhật, vui lòng liên hệ đến Công ty Luật Việt An để được hỗ trợ.
Skype Chat
Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động số: 01010266/TP/ĐKHĐ, cấp lần đầu ngày 23/10/2007 tại Sở Tư pháp Thành phố Hà Nội.
